另一類不利因素主要是影響居住者的心理安定，此類不利因素雖沒有對居住者產(chǎn)生實際的損害，但其存在容易給人造成心理困擾，例如商品房周邊建有公墓、殯儀館及其他可能引起居住者禁忌、精神壓力的因素。

？

開發(fā)商沒有告知房屋存在不利因素是否屬于故意隱瞞？

解析：

根據(jù)杭州市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展協(xié)調(diào)小組辦公室2018年發(fā)布的《關(guān)于進一步規(guī)范商品房銷售現(xiàn)場公示和代理銷售行為有關(guān)事項的通知》規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)在其銷售現(xiàn)場顯著位置公示以下內(nèi)容：……6.在售商品房項目的現(xiàn)狀區(qū)位示意圖，包括紅線內(nèi)外不利因素、教育不確定性因素、醫(yī)療、交通配套等；”

可見，至少根據(jù)杭州市住建部門上述規(guī)定，開發(fā)商是有義務(wù)將紅線內(nèi)外不利因素以圖示或文字的形式明確標(biāo)注并在銷售現(xiàn)場進行顯著公示的。若確實存在上述例舉的常見不利因素，而開發(fā)商明知其存在卻故意在公示中不予說明，應(yīng)當(dāng)認定開發(fā)商存在隱瞞不利因素的事實并構(gòu)成違規(guī)。

且《通知》中還提及，各區(qū)、縣（市）建設(shè)（房管）局在監(jiān)督檢查中若發(fā)現(xiàn)有違法違規(guī)行為的，應(yīng)視情節(jié)輕重對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)采取書面警示、約談、公開通報批評、暫停網(wǎng)簽銷售甚至計入信用檔案，列入市住保房管行業(yè)失信“黑名單”。

？

面對開發(fā)商故意隱瞞不利因素的情形，業(yè)主能否要求解除合同或不退房但主張其他賠償？

解析：

首先，我國《民法典》規(guī)定合同的解除主要包括意定解除和法定解除，意定解除即當(dāng)事人之間達成合意解除合同，而法定解除則要求存在不可抗力、一方當(dāng)事人不履行或遲延履行合同義務(wù)等導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)的情況。

開發(fā)商的合同義務(wù)是交付符合合同約定條件的商品房，但不利因素（尤其是規(guī)劃紅線外的不利因素）通常不會被寫入購房合同成為合同內(nèi)容之一，故開發(fā)商只要按時交付符合合同約定的房屋，就不存在足以導(dǎo)致合同法定解除的情形。在雙方無法達成合意的情況下，購房人無權(quán)要求解除合同。也正因如此，購房人無權(quán)依據(jù)購房合同向開發(fā)商主張索賠。

但購房人對此并非完全的無計可施，根據(jù)《民法典》第一百四十八條之規(guī)定“一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷?！?

此處欺詐是指故意告知虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當(dāng)事人作出錯誤意思表示。 若開發(fā)商故意隱瞞不利因素行為的性質(zhì)達到欺詐的程度，則購房人可以要求撤銷合同。

合同撤銷后，購房人可以依據(jù)《民法典》第五百條之規(guī)定“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成對方損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：……（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況；” 要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

但仍需提醒的是此處的欺詐性質(zhì)認定難度較大，需要結(jié)合不利因素是否在規(guī)劃紅線范圍內(nèi)外情況、對購房人居住影響的嚴重程度、開發(fā)商公示信息的具體內(nèi)容、雙方購房合同的條款表述等條件進行綜合判斷，并非開發(fā)商所有的隱瞞行為都能夠被認定為欺詐，故建議購房人若確有需求可咨詢律師等專業(yè)人士意見。

“

律 師 建 議

1、盡可能選擇口碑好的大型房地產(chǎn)開發(fā)商。

大型房地產(chǎn)開發(fā)商因其流程管理嚴格、重視品牌影響力等原因，不僅會在項目建設(shè)前期對周邊情況進行完整的調(diào)研，后期對不利因素的公示工作也基本會做到嚴格執(zhí)行。另外，出于品牌信譽的考慮，大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不太可能對嚴重影響購房者的不利因素進行隱瞞，可信度較高。

2、實地勘查樓盤周邊實際情況

部分開發(fā)商出于規(guī)避風(fēng)險及銷售的需要，可能會在公示不利因素的同時注明“開發(fā)商無法做到對小區(qū)內(nèi)外的不利因素進行一一提示”、“購房者應(yīng)親臨現(xiàn)場仔細考察周邊環(huán)境后再行決定是否購買”等。此類表述一方面是為規(guī)避個別不利因素的提示義務(wù)，另一方面也是將部分責(zé)任間接轉(zhuǎn)嫁至購房人身上。因此無論開發(fā)商是否已盡提示義務(wù)，對于購房人來說，在條件允許的情況下盡可能自行先對意向樓盤周邊進行調(diào)查后再做決定。

3、合同簽訂時強調(diào)對開發(fā)商刻意隱瞞不利因素時的違約賠償責(zé)任。

正如前述分析，購房人難以索賠或主張解除合同的理由主要是因為不利因素通常不會成為購房合同內(nèi)容，導(dǎo)致購房人主張合同解除或違約賠償均無相應(yīng)依據(jù)。因此在簽訂購房合同時，與開發(fā)商明確約定刻意隱瞞不利因素的違約責(zé)任和賠償方式也是購房人保障合法權(quán)益的重要方式。

”

以上，就是本期「 5分鐘讀法律 」 專欄關(guān)于“開發(fā)商故意隱瞞樓盤周邊不利因素”話題的全部內(nèi)容。

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