2024年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了不平凡的一年。特別是2024年第四季度以來(lái)，在歷經(jīng)3年左右的調(diào)整后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化。展望2025年，我國(guó)將扎實(shí)有序推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

1

打好政策組合拳

“2024年，多部門合力打出‘四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加’政策組合拳，各地因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)勢(shì)頭。具體體現(xiàn)在2024年10月、11月新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)2個(gè)月同比、環(huán)比雙增長(zhǎng)?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹日前表示。

“四個(gè)取消”：取消限購(gòu)、取消限售、取消限價(jià)、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)?！八膫€(gè)降低”：降低住房公積金貸款利率、降低住房貸款的首付比例、降低存量貸款利率、降低“賣舊買新”換購(gòu)住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。“兩個(gè)增加”：一是通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造；二是2024年底前，將房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬(wàn)億元。

2024年，我國(guó)城中村改造擴(kuò)圍至300多個(gè)城市，實(shí)施項(xiàng)目1790個(gè)，建設(shè)籌集安置住房161.7萬(wàn)套，改造城市危舊房7.4萬(wàn)套(間)。

2024年，“白名單”項(xiàng)目擴(kuò)圍增效。截至2024年11月末，全國(guó)“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過金額已達(dá)3.6萬(wàn)億元。

各地積極開展商品房促銷活動(dòng)，150多個(gè)城市開展“商品住房促銷月”“百城千企促銷”“方便看房”等活動(dòng)。2000多家房企、4000多個(gè)項(xiàng)目參與活動(dòng)，有力促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)到訪量、帶看量、簽約量提升。

在一系列政策措施作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)勢(shì)頭，市場(chǎng)信心得到增強(qiáng)。目前，一線城市帶動(dòng)二線城市、三線城市商品房成交量增長(zhǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)積極變化，證明一系列增量政策措施卓有成效。

2

供需兩端齊發(fā)力

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

我國(guó)新型城鎮(zhèn)化仍在持續(xù)推進(jìn)，城市存量?jī)?yōu)化調(diào)整也有廣闊空間，人民群眾對(duì)高品質(zhì)住房形成新期待，這為充分釋放需求潛力提供了支撐。

2025年，要著力打通卡點(diǎn)堵點(diǎn)，更好滿足居民住房需求。倪虹介紹，要把“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”各項(xiàng)存量政策和增量政策堅(jiān)決落實(shí)到位，大力支持剛性和改善性住房需求。

同時(shí)，要加力實(shí)施城中村和危舊房改造，推進(jìn)貨幣化安置，在新增100萬(wàn)套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造規(guī)模，消除安全隱患，改善居住條件。對(duì)群眾改造意愿強(qiáng)烈、條件比較成熟的項(xiàng)目給予重點(diǎn)支持。

中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，應(yīng)因城施策調(diào)減限制性措施，落實(shí)好已出臺(tái)的住房信貸、稅收政策，切實(shí)降低購(gòu)房成本。

此外，著力改善供給。商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。以需定購(gòu)、以需定建，增加保障性住房供給，積極發(fā)展配售型保障房，幫助一大批新市民、青年人、農(nóng)民工等實(shí)現(xiàn)安居。

浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬認(rèn)為，建設(shè)“好房子”，需進(jìn)一步深化改革。深化住房供給體系改革，更好滿足多層次多樣化的剛性需求和改善性需求；加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建立“好房子”“好小區(qū)”建設(shè)與改造、房屋全生命周期安全管理等制度；加快相關(guān)條例的立法工作。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，在優(yōu)化供給方面，去庫(kù)存將是重要一環(huán)。專項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地有望繼續(xù)推進(jìn)，將加速土地去庫(kù)存；預(yù)計(jì)存量商品房收儲(chǔ)將繼續(xù)，促進(jìn)存量商品房去化；盤活商辦用房改為租賃住房等工作也將繼續(xù)開展。

在改善供給方面，“好房子”建設(shè)是重要內(nèi)容。倪虹表示，要著力建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。要支持房企特別是大型房企打造一批“好房子”樣板，把保障房率先建成“好房子”；推進(jìn)老舊住宅更新改造，推廣裝配式裝修，把老房子、舊房子變成“好房子”；大力實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。

3

推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展

黨的二十屆三中全會(huì)提出，加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。2024年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。

未來(lái)，房地產(chǎn)發(fā)展新模式將從哪些方面發(fā)力？

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)表示，要在高質(zhì)量發(fā)展上發(fā)力。行業(yè)層面將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和結(jié)構(gòu)的合理優(yōu)化。企業(yè)層面將引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)從追求規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)為專注項(xiàng)目品質(zhì)，有序形成以項(xiàng)目為核心的開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式。產(chǎn)品層面將從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，下大力氣建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，更好滿足人民群眾高品質(zhì)居住需求?！昂梅孔印笔敲裆こ?，是大方向、新賽道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正在從抓樣板、建體系、強(qiáng)科技等方面加快推動(dòng)“好房子”建設(shè)。

要在協(xié)調(diào)發(fā)展上發(fā)力。房地產(chǎn)發(fā)展要與城市發(fā)展相協(xié)調(diào)，城市發(fā)展進(jìn)入城市更新階段，要科學(xué)編制“十五五”住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃；建立實(shí)施好“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，以人定房，以房定地，以房定錢；市場(chǎng)和保障兩個(gè)體系要協(xié)調(diào)，加快完善住房供應(yīng)，保障城鎮(zhèn)住房困難、工薪群體剛性住房需求，支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求；租和購(gòu)要協(xié)調(diào)，支持住房租賃市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展，形成租購(gòu)并舉的合理格局。

要在安全發(fā)展上發(fā)力。商品住房銷售制度將改革完善，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售。引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)完善內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化項(xiàng)目公司獨(dú)立法人地位，提高項(xiàng)目開發(fā)品質(zhì)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營(yíng)，穩(wěn)健發(fā)展。建立房屋全生命周期安全管理制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)解決存量房屋安全隱患問題，讓房屋全生命周期安全管理有依據(jù)有保障。

中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2025年要著力推動(dòng)轉(zhuǎn)型。要扎實(shí)有序推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，從根本上解決傳統(tǒng)發(fā)展模式弊端、促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。要完善住房供應(yīng)體系，促進(jìn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

“總體來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)問題是在前進(jìn)中、轉(zhuǎn)型中遇到的問題，隨著各項(xiàng)政策措施全面落地并持續(xù)發(fā)力，市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步回穩(wěn)，行業(yè)會(huì)加快回暖，房地產(chǎn)發(fā)展新模式將加快構(gòu)建、房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展也將逐步實(shí)現(xiàn)?！敝醒胴?cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志表示。

據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)

相關(guān)

房地產(chǎn)市場(chǎng) 或現(xiàn)四大變化

變化1

調(diào)控政策更加寬松

2024年年末召開的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議將“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”置于今年重點(diǎn)工作之首。住建部明確指出，2025年要把“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”各項(xiàng)存量政策和增量政策堅(jiān)決落實(shí)到位。這意味著今年部分限制性政策將被逐步取消，購(gòu)房門檻也有望進(jìn)一步降低。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜指出，在“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的目標(biāo)下，2025年中國(guó)核心城市限制性購(gòu)房政策有望繼續(xù)優(yōu)化，如：北京、上海、深圳等或繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)等政策；各地降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)等亦有空間。

變化2

現(xiàn)房銷售占比更大

2024年，在中國(guó)商品住宅銷售中，現(xiàn)房銷售面積占比明顯上升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年1~11月，中國(guó)商品住宅現(xiàn)房銷售面積達(dá)1.91億平方米，而同期全國(guó)商品住宅銷售面積為7.22億平方米，占比升至約26.5%。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，隨著現(xiàn)房銷售試點(diǎn)支持性政策不斷加力，試點(diǎn)范圍持續(xù)擴(kuò)大，在土拍階段就明確實(shí)行現(xiàn)房銷售的地塊占比將持續(xù)增加?？硕鹧芯恐行姆Q，2024年以來(lái)，全國(guó)至少30個(gè)省市發(fā)布推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)相關(guān)文件。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，未來(lái)一段時(shí)間或?qū)⑹亲》款A(yù)售和現(xiàn)房銷售并存的時(shí)期。其中預(yù)售部分需加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管；同時(shí)，政策會(huì)加大在供地、規(guī)劃、報(bào)建、金融等方面對(duì)現(xiàn)房銷售的政策支持。

變化3

更多城市房?jī)r(jià)或止跌

2024年，主要城市房?jī)r(jià)處于下行通道。不過，隨著預(yù)期改善，供需矛盾緩解，2025年部分熱點(diǎn)一二線城市房?jī)r(jià)有望率先止跌回穩(wěn)。

官方數(shù)據(jù)顯示，2024年11月份：70個(gè)大中城市中，17城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，較2024年10月份增加10城；10個(gè)城市二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲，比2024年10月增加2個(gè)；熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)率先回穩(wěn)，當(dāng)月上海、深圳、杭州、成都等城市一二手房?jī)r(jià)格環(huán)比均回升。

克而瑞研究中心認(rèn)為，目前行業(yè)正在大踏步進(jìn)入新的平衡周期。若穩(wěn)市場(chǎng)政策能持續(xù)發(fā)力，成交規(guī)模持續(xù)趨穩(wěn)，預(yù)計(jì)2025年下半年核心城市房?jī)r(jià)有望全面止跌趨穩(wěn)。

變化4

“好房子”或明顯放量

2024年以來(lái)，市場(chǎng)上涌現(xiàn)不少更劃算的“好房子”。隨著部分城市出臺(tái)計(jì)容面積新規(guī)，一些新房以“贈(zèng)送”陽(yáng)臺(tái)等方式提升得房率。相當(dāng)于消費(fèi)者花同樣的錢買到使用面積更大的房子。

不少房企已在試水第四代住宅項(xiàng)目。中指研究院認(rèn)為，2025年，地方支持“好房子”建設(shè)的配套政策有望進(jìn)一步落地，如供應(yīng)更優(yōu)質(zhì)地塊、優(yōu)化容積率、減少配建等，給企業(yè)提供更大操作空間。據(jù)中指近3萬(wàn)份調(diào)查數(shù)據(jù)，居民對(duì)“好房子”有諸多期待，如戶型方面更加關(guān)注全明設(shè)計(jì)及靈活改造空間。這表明居民對(duì)改善居住條件依然有較大需求，未來(lái)伴隨著更多“好房子”進(jìn)入市場(chǎng)，改善性住房需求有望得到進(jìn)一步釋放。

據(jù)中新社