本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制

北京東土科技股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購(gòu)買資產(chǎn)

涉及的北京佰能電氣技術(shù)有限公司股權(quán)評(píng)估項(xiàng)目

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中同華評(píng)報(bào)字（2020）第010231號(hào)

共3冊(cè) 第1冊(cè)

日期：2020年5月18日地址：北京市豐臺(tái)區(qū)麗澤路16號(hào)院北京匯亞大廈28層郵編：100073 電話：010-68090001 傳真：010-68090099

北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司 i

目錄

聲明 ...... 1

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要 ...... 2

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文 ...... 5

一、委托人、被評(píng)估單位和資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人概況 .. 5二、評(píng)估目的 ...... 22

三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 ...... 22

四、價(jià)值類型及其定義 ...... 31

五、評(píng)估基準(zhǔn)日 ...... 31

六、評(píng)估依據(jù) ...... 31

七、評(píng)估方法 ...... 35

（一）評(píng)估方法的選擇 ...... 35

（二）評(píng)估方法簡(jiǎn)介 ...... 36

（三）評(píng)估結(jié)論確定的方法 ...... 44

八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況 ...... 44

九、評(píng)估假設(shè) ...... 45

十、評(píng)估結(jié)論 ...... 46

十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明 ...... 47

十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明 ...... 51

十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日 ...... 51

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件 ...... 53

北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司 1

聲明

一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。

二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估師不承擔(dān)責(zé)任。

三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。

四、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。

五、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分關(guān)注評(píng)估結(jié)論成立的假設(shè)前提、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)說(shuō)明和使用限制及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。

六、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。

七、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單及相關(guān)資料由委托人、被評(píng)估單位申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對(duì)其提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。

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北京東土科技股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購(gòu)買資產(chǎn)

涉及的北京佰能電氣技術(shù)有限公司股權(quán)評(píng)估

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要

中同華評(píng)報(bào)字（2020）第010231號(hào)

北京東土科技股份有限公司、中鋼設(shè)備有限公司、北京大成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司：

北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中同華”或我公司）接受貴公司委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估原則，采用公認(rèn)的評(píng)估方法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)北京佰能電氣技術(shù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“佰能電氣”）的股東全部權(quán)益在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將評(píng)估報(bào)告摘要如下：

評(píng)估目的：北京東土科技股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購(gòu)買資產(chǎn)涉及的北京佰能電氣技術(shù)有限公司股權(quán)提供價(jià)值參考依據(jù)。

評(píng)估對(duì)象：北京佰能電氣技術(shù)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值。

評(píng)估范圍：北京佰能電氣技術(shù)有限公司的全部資產(chǎn)及負(fù)債，包括流動(dòng)資產(chǎn)、長(zhǎng)期股權(quán)投資、固定資產(chǎn)、在建工程、無(wú)形資產(chǎn)、遞延所得稅資產(chǎn)、流動(dòng)負(fù)債。

評(píng)估基準(zhǔn)日：2019年12月31日

價(jià)值類型：市場(chǎng)價(jià)值

評(píng)估方法：因佰能電氣屬管理型公司，對(duì)母公司采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估，對(duì)佰能電氣旗下子公司根據(jù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)和佰能電氣控股情況，分別采用不同的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，具體情況詳見(jiàn)本評(píng)估報(bào)告正文“七、評(píng)估方法”相關(guān)內(nèi)容。

評(píng)估結(jié)論：選用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果作為評(píng)估結(jié)論。具體結(jié)論如下：

金額單位：人民幣萬(wàn)元

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注：于評(píng)估基準(zhǔn)日，合并口徑歸屬于母公司的凈資產(chǎn)80,822.70萬(wàn)元，評(píng)估增值80,494.04萬(wàn)元，增值率 99.59%。

本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中描述的經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)，評(píng)估結(jié)論的使用有效期原則上為自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年。如果資產(chǎn)狀況、市場(chǎng)狀況與評(píng)估基準(zhǔn)日相關(guān)狀況相比發(fā)生重大變化，委托方應(yīng)當(dāng)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)行評(píng)估更新業(yè)務(wù)或重新評(píng)估。

重大特別事項(xiàng)說(shuō)明：

（一）權(quán)屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形

截至評(píng)估基準(zhǔn)日，納入本次評(píng)估范圍的位于北京市海淀區(qū)西三旗建材城東路8號(hào)的在建工程佰能·金石閣項(xiàng)目，在原外購(gòu)資產(chǎn)的固定資產(chǎn)小二樓及廠房的基礎(chǔ)上翻新建設(shè)，小二樓及廠房已取得《房屋所有權(quán)證》，證載房屋建筑面積1150平方米。目前翻新中的在建工程未取得《開(kāi)工許可證》、《施工許可證》等施工建設(shè)審批手續(xù)，本次審計(jì)對(duì)該項(xiàng)工程以及原建筑物（小二樓及廠房）全額計(jì)提了減值準(zhǔn)備。本次評(píng)估與審計(jì)意見(jiàn)一致，按審計(jì)后的賬面值作為評(píng)估值。

（二）未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素

北京佰能電氣技術(shù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：“佰能電氣”或原告）與中鐵北京工程局集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：被告）關(guān)于原告負(fù)責(zé)實(shí)施國(guó)家汽車質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)中心工程（一期）建筑智能工程施工合同糾紛案，自2015年10月18日起涉案工程質(zhì)保期屆滿，被告未按合同約定向佰能電氣支付工程款?！侗本┦许樍x區(qū)人民法院民事判決書(shū)》（2019）京0113民初23837號(hào)，判決如下：被告支付原告工程款1,246,608.4元及利息（以1,246,608.4元為基數(shù)，自2013年10月19日起按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按照全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的同期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算至實(shí)際付清之日止），于本判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行；被告已提起上訴，一審判決的效力待定，未決訴訟可能影響佰能電氣的債權(quán)金額。

以上未決訴訟存在很大的不確定性，本次評(píng)估未考慮其影響。

（三）重大期后事項(xiàng)

1．2020年3月，北京佰能電氣技術(shù)有限公司將其持有的中鋼集團(tuán)金信咨詢有限責(zé)任公司的55%股權(quán)以32,452,550.00元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給中鋼招標(biāo)有限責(zé)任公司，轉(zhuǎn)讓后北京佰能電氣技術(shù)有限公司不再持有中鋼集團(tuán)金信咨詢有限責(zé)任公司股權(quán)。

2．2020年3月，北京佰能電氣技術(shù)有限公司將其持有的中鋼招標(biāo)有限責(zé)任公司的

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30%股權(quán)以28,389,388.23元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給北京招金眾和企業(yè)管理中心（有限合伙），本次轉(zhuǎn)讓后，佰能電氣持有中鋼招標(biāo)有限責(zé)任公司35%的股權(quán)。本次評(píng)估已考慮上述兩項(xiàng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。

（四）其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)

基于下述情況，本次評(píng)估結(jié)論我們僅就新冠肺炎疫情對(duì)當(dāng)前的實(shí)際影響有所考慮，未考慮疫情對(duì)委估企業(yè)基準(zhǔn)日之后長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)影響。

目前針對(duì)新冠肺炎疫情，包括中國(guó)在內(nèi)，全世界都處在緊張的防控階段，新冠肺炎疫情打亂了人們的工作和生活節(jié)奏，成為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中突發(fā)的不可抗力事件。為了應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情，全國(guó)所有省份啟動(dòng)衛(wèi)生防控一級(jí)響應(yīng)，到2月下旬，國(guó)內(nèi)疫情基本上得到控制，各地企業(yè)陸續(xù)復(fù)工復(fù)產(chǎn)。企業(yè)管理層介紹，上下游行業(yè)延期開(kāi)工對(duì)佰能電氣會(huì)有一定的影響，但仍然在公司可控范圍內(nèi)：疫情期間，處于設(shè)計(jì)階段的工程項(xiàng)目，相關(guān)人員居家辦公，依靠現(xiàn)代化的通訊工具協(xié)調(diào)工作，基本上不受影響；處于安裝調(diào)試階段的項(xiàng)目，目前在執(zhí)行的項(xiàng)目基本上都是鋼鐵行業(yè)的，鋼鐵企業(yè)基本上都遠(yuǎn)離主城區(qū)，再加上鋼鐵行業(yè)不能停工的行業(yè)特點(diǎn)，因此疫情對(duì)鋼鐵行業(yè)影響不大，對(duì)此公司積極跟進(jìn)客戶情況，在當(dāng)?shù)匾咔榉揽卦试S的情況下，力爭(zhēng)第一時(shí)間進(jìn)入安裝調(diào)試現(xiàn)場(chǎng)，因此現(xiàn)場(chǎng)安裝調(diào)試從二月中旬開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，疫情對(duì)安裝調(diào)試進(jìn)度有一定的影響；佰能電氣承包的工程需要購(gòu)買的設(shè)備均為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備，到目前為止，設(shè)備采購(gòu)方面基本上沒(méi)有受到疫情影響；涉及海外的項(xiàng)目，除了個(gè)別歷史遺留的項(xiàng)目外，目前全部處于設(shè)計(jì)階段，暫時(shí)沒(méi)有影響，對(duì)安裝調(diào)試有一定的影響；對(duì)于預(yù)期要簽訂的工程合同，由于甲方已經(jīng)立項(xiàng)，不會(huì)因?yàn)橐咔橛绊戭A(yù)期；對(duì)于建設(shè)單位未立項(xiàng)的工程，可能會(huì)有一定的影響；目前由于高危惡劣環(huán)境招工困難以及減人增效的需求，對(duì)自動(dòng)化控制（如無(wú)人軋機(jī)、無(wú)人行車、焦?fàn)t爐頂測(cè)溫、智能煉鋼等）的要求提升了一個(gè)高度，目前的疫情可能會(huì)導(dǎo)致一定程度的經(jīng)濟(jì)下行，減人增效的需求將更加明顯，因此疫情過(guò)后對(duì)業(yè)主預(yù)計(jì)要立項(xiàng)的工程可能會(huì)有正面的影響。由于無(wú)法合理估計(jì)新冠肺炎疫情未來(lái)發(fā)展情況及持續(xù)時(shí)間，因此管理層及我們僅就當(dāng)前的實(shí)際影響有所考慮，但無(wú)法合理估計(jì)新冠肺炎疫情對(duì)委估企業(yè)基準(zhǔn)日之后長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)影響。

以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文。

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北京東土科技股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購(gòu)買資產(chǎn)

涉及的北京佰能電氣技術(shù)有限公司股權(quán)評(píng)估

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文中同華評(píng)報(bào)字（2020）第010231號(hào)

北京東土科技股份有限公司、中鋼設(shè)備有限公司、北京大成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司：

北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)北京佰能電氣技術(shù)有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購(gòu)買資產(chǎn)行為涉及的股東全部權(quán)益在2019年12月31日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下：

一、委托人、被評(píng)估單位和資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人概況

本次評(píng)估的委托人為北京東土科技股份有限公司、中鋼設(shè)備有限公司、北京大成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，被評(píng)估單位為北京佰能電氣技術(shù)有限公司，資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人包括國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人。

（一） 委托人概況

1.委托人一

（1）注冊(cè)登記情況

公司中文名稱：北京東土科技股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“東土科技”）

公司英文名稱：Kyland Technology Co.,Ltd.

股票上市地：深圳證券交易所

證券簡(jiǎn)稱及代碼：東土科技（300353.SZ）

成立日期：2000年3月27日

上市日期：2012年9月27日

注冊(cè)資本：51,098.09萬(wàn)元人民幣

注冊(cè)地址：北京市石景山區(qū)實(shí)興大街30號(hào)院2號(hào)樓8層901

法定代表人：李平

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統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：911100007226014149經(jīng)營(yíng)范圍：生產(chǎn)電子產(chǎn)品；技術(shù)開(kāi)發(fā)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)推廣、技術(shù)服務(wù)；計(jì)算機(jī)系統(tǒng)服務(wù)、計(jì)算機(jī)圖文設(shè)計(jì)、制作；銷售計(jì)算機(jī)、軟件及輔助設(shè)備、電子產(chǎn)品；貨物進(jìn)出口、技術(shù)進(jìn)出口、代理進(jìn)出口；組織文化藝術(shù)交流活動(dòng)（演出除外）；承辦展覽展示活動(dòng)；經(jīng)濟(jì)信息咨詢；集成電路布圖設(shè)計(jì)代理服務(wù)。

（2）委托人一簡(jiǎn)介

東土科技原名稱為北京依貝特科技有限公司，成立于2000年3月27日；2004年2月19日，更名為北京東土國(guó)際通訊技術(shù)有限公司；2006年5月30日，整體改制變更為股份有限公司，同時(shí)名稱變更為“北京東土科技股份有限公司”。 2012年9月27日，公司股票在深圳證券交易所公開(kāi)上市交易，股票簡(jiǎn)稱“東土科技”，股票代碼為300353。東土科技是一家致力于工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)性技術(shù)研究的上市公司，用工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)創(chuàng)新提供各行業(yè)解決方案，其產(chǎn)品應(yīng)用于智慧工業(yè)、智慧軍事、智慧城市等領(lǐng)域。公司較早進(jìn)入工業(yè)以太網(wǎng)領(lǐng)域，在國(guó)內(nèi)工業(yè)以太網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品廠商中居于領(lǐng)先地位；公司經(jīng)過(guò)10余年的工業(yè)互聯(lián)領(lǐng)域的探索和實(shí)踐，已經(jīng)形成了在工業(yè)通信領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)地位。近年來(lái)，公司已從工業(yè)以太網(wǎng)交換機(jī)專業(yè)供應(yīng)商邁向工業(yè)互聯(lián)整體技術(shù)解決方案提供商，并積極布局工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)性技術(shù)和解決方案，發(fā)展工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)在各行業(yè)的應(yīng)用。

2.委托人二

（1）注冊(cè)登記情況

公司名稱：中鋼設(shè)備有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中鋼設(shè)備”）

注冊(cè)地址：北京市海淀區(qū)海淀大街8號(hào)26層

注冊(cè)資本：300,000萬(wàn)元人民幣

法定代表人：陸鵬程

成立日期：1990年10月16日

統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91110000100010804B

公司類型：有限責(zé)任公司（法人獨(dú)資）

經(jīng)營(yíng)范圍：對(duì)外派遣實(shí)施境外工程所需的勞務(wù)人員；工程總承包；銷售金屬礦石，非金屬礦石及制品；普通機(jī)械、交通運(yùn)輸設(shè)備、電器及器材、電子、通訊設(shè)備、儀器儀表、建筑用鋼結(jié)構(gòu)架及上述設(shè)備的備用配件的生產(chǎn)與銷售；建材、木材、化工產(chǎn)品

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（危險(xiǎn)化學(xué)品除外）、焦炭、橡膠及制品、金屬材料、汽車配件、家具的銷售；汽車批發(fā)、零售；技術(shù)改造項(xiàng)目設(shè)備招標(biāo)代理；建設(shè)工程設(shè)備招標(biāo)；工程機(jī)械、通訊及儀器儀表設(shè)備的租賃；機(jī)電設(shè)備成套；成套工程工藝及設(shè)備設(shè)計(jì)；自動(dòng)化系統(tǒng)及液壓系統(tǒng)的設(shè)計(jì)；計(jì)算機(jī)軟件開(kāi)發(fā)；進(jìn)出口業(yè)務(wù)；開(kāi)展對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，承包與出口自產(chǎn)冶金成套設(shè)備相關(guān)的境外工程（包括境內(nèi)國(guó)際招標(biāo)工程），物業(yè)管理；自有房屋租賃；室內(nèi)外裝飾裝修；機(jī)電設(shè)備安裝、維護(hù)；工程、設(shè)備監(jiān)理；設(shè)備的售后服務(wù)和冶金技術(shù)服務(wù)。（企業(yè)依法自主選擇經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后依批準(zhǔn)的內(nèi)容開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；不得從事本市產(chǎn)業(yè)政策禁止和限制類項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。）

（2）委托人二簡(jiǎn)介

中鋼設(shè)備系中國(guó)中鋼集國(guó)內(nèi)外工程總承包、機(jī)電設(shè)備及備品備件集成供應(yīng)、工程項(xiàng)目管理、工程及設(shè)備監(jiān)理、機(jī)電產(chǎn)品設(shè)計(jì)與制造為一體，開(kāi)展專業(yè)化、國(guó)際化經(jīng)營(yíng)的工程技術(shù)公司。中鋼設(shè)備的控股股東為中鋼國(guó)際工程技術(shù)股份有限公司，實(shí)際控制人為國(guó)務(wù)院國(guó)資委，股權(quán)結(jié)構(gòu)及控制關(guān)系圖如下：

3.委托人三

（1）注冊(cè)登記情況

公司名稱：北京大成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“大成房地產(chǎn)”）

注冊(cè)地址：北京市西城區(qū)宣武門(mén)西大街甲127號(hào)大成大廈21層

注冊(cè)資本：9,281.0471萬(wàn)元人民幣

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法定代表人：劉鳳海成立日期：1984年11月21日統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：911100001013936671公司類型：有限責(zé)任公司（法人獨(dú)資）經(jīng)營(yíng)范圍：開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)及銷售商品房、房屋維修管理、零售民用建材；房屋租賃；物業(yè)管理。（企業(yè)依法自主選擇經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后依批準(zhǔn)的內(nèi)容開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；不得從事本市產(chǎn)業(yè)政策禁止和限制類項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。）

（2）委托人三簡(jiǎn)介

大成房地產(chǎn)成立于1984年11月，主要肩負(fù)金隅集團(tuán)的非上市國(guó)有資產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性國(guó)有資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任。公司經(jīng)營(yíng)范圍為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)及銷售商品房、房屋維修管理、零售民用建材、房屋租賃、物業(yè)管理。

大成房地產(chǎn)的控股股東為北京金隅資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司，實(shí)際控制人為北京市國(guó)資委，股權(quán)結(jié)構(gòu)及控制關(guān)系圖如下：

（二）被評(píng)估單位概況

1.注冊(cè)登記情況

企業(yè)名稱：北京佰能電氣技術(shù)有限公司(以下簡(jiǎn)稱：“佰能電氣”)

法定住所：北京市海淀區(qū)西三旗建材城東路18號(hào)

經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所：北京市海淀區(qū)西三旗建材城東路18號(hào)

法定代表人：趙慶鋒

注冊(cè)資本：2520萬(wàn)人民幣

經(jīng)營(yíng)范圍：有線電視站、共用天線設(shè)計(jì)、安裝；專業(yè)承包；技術(shù)開(kāi)發(fā)、技術(shù)服務(wù)、

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技術(shù)咨詢、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)培訓(xùn)；銷售開(kāi)發(fā)后的產(chǎn)品（未經(jīng)專項(xiàng)審批項(xiàng)目除外）、電子計(jì)算機(jī)及其外部設(shè)備、機(jī)械電器設(shè)備、通信設(shè)備、文化辦公設(shè)備、電子元器件、五金交電、化工產(chǎn)品（不含危險(xiǎn)化學(xué)品及一類易制毒化學(xué)品。）、建筑材料、日用雜貨；承接計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)工程；信息咨詢。經(jīng)營(yíng)本企業(yè)和成員企業(yè)自產(chǎn)產(chǎn)品及技術(shù)出口業(yè)務(wù)；本企業(yè)和成員企業(yè)生產(chǎn)所需的原輔材料、儀器儀表、機(jī)械設(shè)備、零配件及技術(shù)的進(jìn)口業(yè)務(wù)（國(guó)家限定公司經(jīng)營(yíng)和國(guó)家禁止進(jìn)出口的商品除外）；經(jīng)營(yíng)進(jìn)料加工和“三來(lái)一補(bǔ)”業(yè)務(wù)；設(shè)計(jì)智能建筑工程（系統(tǒng)集成，其中消防子系統(tǒng)除外）；刀具。（企業(yè)依法自主選擇經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后依批準(zhǔn)的內(nèi)容開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；不得從事本市產(chǎn)業(yè)政策禁止和限制類項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。）

2.企業(yè)歷史沿革

根據(jù)佰能電氣提供的工商檔案，并經(jīng)查詢公示系統(tǒng)信息，佰能電氣設(shè)立至今的股權(quán)結(jié)構(gòu)演變情況如下：

①1999年8月，設(shè)立

1999年7月22日，北京國(guó)冶星自動(dòng)化工程有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)冶星”）、王征、高曉峰、李崇堅(jiān)、黃孝斌、王敬茹、汪聲娟、于利民、干永革、李向欣、劉洪仁、趙慶鋒、高健雄、孫麗作為股東共同簽署《北京佰能電氣技術(shù)有限公司章程》，同意設(shè)立佰能電氣，注冊(cè)資本310萬(wàn)元。1999年8月2日，佰能電氣取得北京工商行政管理局核發(fā)的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，佰能電氣設(shè)立時(shí)的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：

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②2000年9月，第一次股權(quán)轉(zhuǎn)讓

2000年9月19日，佰能電氣召開(kāi)股東會(huì)并作出決議，同意：（1）李崇堅(jiān)將其持有的佰能電氣18萬(wàn)元出資轉(zhuǎn)讓給國(guó)冶星；（2）干永革將其持有的佰能電氣10萬(wàn)元出資轉(zhuǎn)讓給國(guó)冶星；（3）李向欣將其持有的佰能電氣10萬(wàn)元出資轉(zhuǎn)讓給國(guó)冶星；（4）修改公司章程。

2000年9月19日，李崇堅(jiān)、干永革、李向欣分別就上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)與佰能電氣簽署《股東出資轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》，轉(zhuǎn)讓價(jià)格按照出資額定價(jià)。

2000年9月26日，佰能電氣辦理完畢工商變更登記手續(xù)并取得北京市工商行政管理局換發(fā)的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后佰能電氣的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：

③2000年10月，第二次股權(quán)轉(zhuǎn)讓、第一次增加注冊(cè)資本

2000年10月8日，經(jīng)佰能電氣股東會(huì)決議同意：國(guó)冶星退出股東會(huì)并吸收中國(guó)冶金設(shè)備總公司（以下簡(jiǎn)稱“中冶設(shè)備”）為公司新股東；國(guó)冶星將其持有的佰能電氣48萬(wàn)出資分別轉(zhuǎn)讓給公司其他股東；吸收北京科技風(fēng)險(xiǎn)投資股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“北科風(fēng)投”）為公司的新股東；增加注冊(cè)資本至1,000萬(wàn)元，其中中冶設(shè)備以貨幣追加出資340萬(wàn)元，北科風(fēng)投以貨幣出資300萬(wàn)元，趙慶鋒以貨幣追加出資50萬(wàn)元。

2000年11月23日，佰能電氣辦理完畢工商變更登記手續(xù)并取得北京市工商行政管理局換發(fā)的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，本次變更完成后佰能電氣的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：

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④2002年10月，第三次股權(quán)轉(zhuǎn)讓、第二次增加注冊(cè)資本

2002年9月24日，經(jīng)佰能電氣股東決議同意：吸收北京金隅集團(tuán)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“金隅集團(tuán)”）為公司的新股東；股東劉洪仁將其持有的佰能電氣貨幣出資5萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給趙慶鋒；股東高曉峰將其持有的佰能電氣全部貨幣出資10萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給趙慶鋒并退出股東會(huì)；增加公司的注冊(cè)資本至1,260萬(wàn)元，由金隅集團(tuán)以貨幣出資260萬(wàn)元。

2002年10月28日，佰能電氣辦理完畢工商變更登記手續(xù)并取得北京市工商行政管理局換發(fā)的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，本次變更完成后佰能電氣的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：

⑤2005年1月，第四次股權(quán)轉(zhuǎn)讓

2004年12月20日，經(jīng)佰能電氣股東會(huì)決議同意：北科風(fēng)投將其持有的佰能電氣300萬(wàn)元出資轉(zhuǎn)讓給高健雄。

2015年1月7日，佰能電氣辦理完畢工商變更登記手續(xù)并取得北京市工商行政管理局換發(fā)的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后佰能電氣的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：

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⑥2005年8月，第五次股權(quán)轉(zhuǎn)讓、變更股東名稱

2005年7月29日，經(jīng)佰能電氣股東會(huì)決議同意：趙慶鋒將其持有的佰能電氣186萬(wàn)元出資分別轉(zhuǎn)讓給其他自然人股東。

2005年10月20日，經(jīng)佰能電氣股東會(huì)決議同意：股東中冶設(shè)備名稱變更為中鋼設(shè)備公司（以下簡(jiǎn)稱“中鋼設(shè)備”）。

2005年11月7日，佰能電氣完成工商變更登記手續(xù)并取得北京市工商行政管理局換發(fā)的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，本次變更完成后佰能電氣的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：

⑦2006年10月，第六次股權(quán)轉(zhuǎn)讓

2006年9月11日，經(jīng)佰能電氣股東會(huì)決議同意：增加新股東北京和利時(shí)系統(tǒng)工程股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“和利時(shí)”）；趙慶鋒等7名自然人股東將各自持有的部分出資轉(zhuǎn)讓給和利時(shí)；劉洪仁將其持有的佰能電氣10萬(wàn)元出資轉(zhuǎn)讓給高健雄。

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2006年10月9日，佰能電氣辦理完畢工商變更登記手續(xù)并取得北京市工商行政管理局換發(fā)的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后佰能電氣的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：

注：上述高健雄所持佰能電氣225萬(wàn)元出資，高健雄本人實(shí)際持有54.26萬(wàn)元，其余170.74萬(wàn)元為代他人持有。

⑧2008年8月，第七次股權(quán)轉(zhuǎn)讓

2008年7月21日，經(jīng)佰能電氣股東會(huì)決議同意：增加新股東黃功軍、關(guān)山月；股東和利時(shí)將其持有的佰能電氣133萬(wàn)元出資轉(zhuǎn)讓給黃功軍，將其持有的另外100萬(wàn)元出資轉(zhuǎn)讓給關(guān)山月。

2008年8月7日，佰能電氣辦理完畢工商變更登記手續(xù)并取得北京市工商行政管理局換發(fā)的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后佰能電氣的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：

⑨2012年12月，第八次股權(quán)轉(zhuǎn)讓

2012年12月4日，經(jīng)佰能電氣股東會(huì)決議同意：增加新股東汪聲娟；高健雄將

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其持有的佰能電氣出資分別轉(zhuǎn)讓給相關(guān)自然人；黃孝斌將其持有的佰能電氣34萬(wàn)元出資轉(zhuǎn)讓給趙慶鋒2013年1月29日，佰能電氣辦理完畢工商變更登記手續(xù)并取得北京市工商行政管理局換發(fā)的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后佰能電氣的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：

⑩2013年4月，第九次股權(quán)轉(zhuǎn)讓2013年4月22日，經(jīng)佰能電氣股東會(huì)決議同意：增加佰能共和、張宏偉、黃學(xué)科等34名自然人為新股東；關(guān)山月、黃功軍按照相關(guān)自然人實(shí)際出資額分別轉(zhuǎn)讓給各自然人和佰能共和；王敬茹將其持有的佰能電氣0.3524萬(wàn)元出資轉(zhuǎn)讓給吳秋靈；王征將其持有的佰能電氣0.5976萬(wàn)元出資轉(zhuǎn)讓給吳秋靈。

2013年4月28日，佰能電氣辦理完畢工商變更登記手續(xù)并取得北京市工商行政管理局換發(fā)的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后佰能電氣的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：

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注：上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓中吳秋靈所受讓的出資，高于其被代持的出資，系由于吳秋靈業(yè)績(jī)突出，趙慶鋒、高健雄、孫麗、王敬茹、王征分別向吳秋靈轉(zhuǎn)讓了少部分出資，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為6.6元每元注冊(cè)資本。

本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓系佰能電氣為徹底解決股權(quán)代持，使實(shí)際出資額大于或等于2萬(wàn)元的自然人直接成為佰能電氣的股東，實(shí)際出資小于2萬(wàn)元的自然人共同出資設(shè)立佰能

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共和作為持股平臺(tái)。?2015年3月，第三次、第四增加注冊(cè)資本2015年3月16日，經(jīng)佰能電氣股東會(huì)決議同意：增加注冊(cè)資本1,000萬(wàn)元。2015年5月5日，佰能電氣辦理完畢工商變更登記手續(xù)并取得北京市工商行政管理局海淀分局換發(fā)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》

2016年1月29日，經(jīng)佰能電氣股東會(huì)決議同意：金隅集團(tuán)增加出資260萬(wàn)元。2016年3月22日，佰能電氣辦理完畢工商變更登記手續(xù)并取得北京市工商行政管理局海淀分局換發(fā)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。

兩次次增資完成后佰能電氣的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：

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?2018年5月，第十次股權(quán)轉(zhuǎn)讓2017年12月26日，金隅集團(tuán)與大成房地產(chǎn)簽署《無(wú)償劃轉(zhuǎn)協(xié)議》，約定金隅集團(tuán)將其持有的佰能電氣520萬(wàn)元出資無(wú)償劃轉(zhuǎn)給大成房地產(chǎn)。根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所有限公司出具的《企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易憑證》，上述產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為符合交易的程序性規(guī)定，雙方已完成劃轉(zhuǎn)。

2018年1月18日，經(jīng)佰能電氣股東會(huì)決議同意：新增股東大成房地產(chǎn)、陳國(guó)盛；金隅集團(tuán)將其持有的佰能電氣520萬(wàn)元出資無(wú)償劃轉(zhuǎn)給大成房地產(chǎn)；原股東于利民去世，其持有的佰能電氣25萬(wàn)元出資由陳國(guó)盛繼承；吳秋靈將其持有的出資3.4043萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給張宏偉、尤春雨將其持有出資5萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給張宏偉、曾永生將其持有的12萬(wàn)元出資轉(zhuǎn)讓給張宏偉。

2018年5月3日，佰能電氣辦理完畢工商變更登記手續(xù)并取得北京市工商行政管理局海淀分局換發(fā)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后佰能電氣的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：

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截至評(píng)估基準(zhǔn)日，佰能電氣無(wú)控股股東、也不存在實(shí)際控制人，各股東出資及出資比例沒(méi)有再變化。

3.投資情況

截至評(píng)估基準(zhǔn)日，佰能電氣擁有12家二級(jí)參、控股子公司，詳情見(jiàn)下表：

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續(xù)表：

注：1．2020年3月，北京佰能電氣技術(shù)有限公司將其持有的中鋼集團(tuán)金信咨詢有限責(zé)任公司的55%股權(quán)以32,452,550.00元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給中鋼招標(biāo)有限責(zé)任公司，轉(zhuǎn)讓后北京佰能電氣技術(shù)有限公司不再持有中鋼集團(tuán)金信咨詢有限責(zé)任公司股權(quán)。

2．2020年3月，北京佰能電氣技術(shù)有限公司將其持有的中鋼招標(biāo)有限責(zé)任公司的30%股權(quán)以27,400,349.03元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給北京招金眾和企業(yè)管理中心（有限合伙），本次轉(zhuǎn)讓后，佰能電氣持有中鋼招標(biāo)有限責(zé)任公司35%的股權(quán)。

4.經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍及主要經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)

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佰能電氣母公司目前不再承接業(yè)務(wù)，作為管理平臺(tái)，旗下子公司為大型工業(yè)企業(yè)，特別是鋼鐵行業(yè)企業(yè)的智能制造生產(chǎn)線提供一攬子解決方案的高科技企業(yè)。佰能電氣專注于研究工業(yè)智能制造先進(jìn)技術(shù)，設(shè)計(jì)工業(yè)智能制造工藝，承接工業(yè)智能制造建設(shè)工程，大規(guī)模促進(jìn)企業(yè)采用智能化、無(wú)人化生產(chǎn)和高危環(huán)境下的機(jī)器人、機(jī)械手操作，大幅提升企業(yè)在電氣自動(dòng)化基礎(chǔ)上的控制和生產(chǎn)水平，并為鋼鐵冶金行業(yè)的全部工序提供自動(dòng)化系統(tǒng)整體解決方案等專業(yè)服務(wù)。該項(xiàng)業(yè)務(wù)由子公司北京佰能盈天科技有限公司承接。

在工業(yè)企業(yè)清潔能源和環(huán)保領(lǐng)域，佰能電氣為企業(yè)節(jié)能降耗提供整體解決方案，高效回收利用工業(yè)棄能；為工業(yè)企業(yè)的除塵、脫硫、脫硝、水處理等提供一攬子解決方案和工程實(shí)施并提供EPC、BOT、EMC等靈活的服務(wù)模式。該項(xiàng)業(yè)務(wù)由子公司北京佰能藍(lán)天科技股份有限公司承接。

佰能電氣同時(shí)為政府、企業(yè)和用戶提供發(fā)展規(guī)劃研究咨詢、市場(chǎng)分析咨詢、投融資咨詢（含項(xiàng)目建議書(shū)、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、資金申請(qǐng)報(bào)告等）、建設(shè)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)、管理咨詢等。這些業(yè)務(wù)由西藏盈信信息科技有限公司等子公司承接。

5.近兩年來(lái)企業(yè)的資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、負(fù)債狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)

2018年度及評(píng)估基準(zhǔn)日企業(yè)的資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、負(fù)債狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)缦卤恚?/p>

財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)成果

金額單位：人民幣萬(wàn)元

以上各年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)已經(jīng)天職國(guó)際會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計(jì)并出具了天

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職業(yè)字[2020]18361號(hào)無(wú)保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告。

6.執(zhí)行的主要會(huì)計(jì)政策

（1）主要稅種及稅率

注：佰能電氣及其子公司提供系統(tǒng)集成業(yè)務(wù)增值稅適用17%稅率，2018年5月1日后執(zhí)行16%稅率，2019年4月1日后執(zhí)行13%稅率；提供技術(shù)服務(wù)收入增值稅適用6%稅率；建筑安裝應(yīng)稅項(xiàng)目為2016年4月30日前建筑工程老項(xiàng)目的，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，增值稅按照3%稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，應(yīng)稅項(xiàng)目為2016年4月30日后建筑工程新項(xiàng)目的，適用增值稅稅率11%，2018年5月1日后執(zhí)行10%稅率，2019年4月1日后執(zhí)行9%稅率；出租房屋為其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，其他出租房屋按照10%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，2019年4月1日后執(zhí)行9%稅率。

（2）重要稅收優(yōu)惠政策及其依據(jù)

①佰能電氣為銷售自行開(kāi)發(fā)生產(chǎn)的軟件產(chǎn)品的增值稅一般納稅人，適用的增值稅稅率目前為13%，根據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于軟件產(chǎn)品增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2011]100號(hào)），自2011年1月1日起，對(duì)增值稅一般納稅人銷售其自行開(kāi)發(fā)生產(chǎn)的軟件產(chǎn)品，按照法定稅率征收增值稅后，對(duì)其增值稅實(shí)際稅負(fù)超過(guò)3%的部分實(shí)行即征即退政策。

②佰能電氣實(shí)施合同能源管理項(xiàng)目相關(guān)技術(shù)符合國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)發(fā)布的《合同能源管理技術(shù)通則》（GB/T24915-2010）規(guī)定的技術(shù)要求，且與用能企業(yè)簽訂節(jié)能效益分享型合同，其合同格式和內(nèi)容符合《中華人民共和國(guó)合同法》和《合同能源管理技術(shù)通則》（GB/T24915-2010）等規(guī)定的，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于促進(jìn)節(jié)能服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展增值稅營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2010〕110號(hào)）以及《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)），對(duì)其合同能源管理項(xiàng)目中提供的應(yīng)稅服務(wù)免征增值稅。

③佰能電氣于2017年8月10日取得北京市科學(xué)技術(shù)委員會(huì)、北京市財(cái)政局、

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北京市國(guó)家稅務(wù)局、北京市地方稅務(wù)局聯(lián)合頒發(fā)的《高新技術(shù)企業(yè)證書(shū)》（GR201711000842），本公司2017年度、2018年度按15%稅率計(jì)繳企業(yè)所得稅；2019年度未申請(qǐng)高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)證，按照25%稅率計(jì)繳企業(yè)所得稅。

（三）其他評(píng)估報(bào)告使用者概況

除委托人、國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定的評(píng)估報(bào)告使用者外，資產(chǎn)評(píng)估合同無(wú)約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者。

（四）委托人和被評(píng)估單位的關(guān)系

本次評(píng)估的委托人一和被評(píng)估單位為交易關(guān)系，委托人二和委托人三持有被評(píng)估單位股權(quán)。

二、評(píng)估目的

北京東土科技股份有限公司擬以發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式購(gòu)買佰能電氣100%股權(quán)，本次評(píng)估目的是反映佰能電氣股東全部權(quán)益于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值，為上述經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考。

本次交易已經(jīng)過(guò)中國(guó)中鋼集團(tuán)有限公司《關(guān)于同意中鋼設(shè)備參與所屬佰能電氣與東土科技重組事項(xiàng)立項(xiàng)批復(fù)》（中鋼集團(tuán)企函[2020]77號(hào)，2020年3月30日），以及《北京金隅集團(tuán)股份有限公司關(guān)于將北京大成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司持有的北京佰能電氣技術(shù)有限公司20.63%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給北京東土科技股份有限公司的通知》（金隅集團(tuán)[2020]36號(hào)，2020年1月21日）批準(zhǔn)。

三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍

評(píng)估對(duì)象是佰能電氣的股東全部權(quán)益。

評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)范圍是佰能電氣的全部資產(chǎn)及負(fù)債，具體資產(chǎn)類型和審計(jì)后賬面價(jià)值見(jiàn)下表：

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上述資產(chǎn)與負(fù)債賬面價(jià)值已經(jīng)經(jīng)天職國(guó)際會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計(jì)并出具了天職業(yè)字[2020]18361號(hào)無(wú)保留意見(jiàn)的審計(jì)報(bào)告。

（一）本次納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)、負(fù)債與委托評(píng)估時(shí)申報(bào)的資產(chǎn)負(fù)債、范圍一致，委托人和被評(píng)估單位已承諾委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為所涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致。

（二）評(píng)估范圍內(nèi)主要資產(chǎn)情況

企業(yè)申報(bào)的納入評(píng)估范圍的實(shí)物資產(chǎn)包括：房屋建筑物、無(wú)形資產(chǎn)—土地使用權(quán)、機(jī)器設(shè)備和存貨，實(shí)物資產(chǎn)主要分布在位于北京市海淀區(qū)西三旗建材城東路18號(hào)佰能電氣院內(nèi)、重慶市房產(chǎn)朵力江畔住宅用房，位于重慶市長(zhǎng)壽區(qū)江南街道江南中路436號(hào)、438號(hào)，柳州市房產(chǎn)住宅用房，位于柳州市北雀路十二區(qū)74棟1單元6-1。主要資產(chǎn)的類型及特點(diǎn)如下：

1. 房屋建筑物

截至評(píng)估基準(zhǔn)日，房屋建筑物產(chǎn)權(quán)情況如下表（證載權(quán)利人均為佰能電氣）：

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房屋建筑包括辦公樓、自用及閑置的抵賬住宅等，主要房屋的結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)，主要建筑物建于2000--2014年，其中佰能大廈建成于2003年12月。申報(bào)房屋建筑無(wú)地基沉降，墻體無(wú)開(kāi)裂現(xiàn)象，屋面防水維護(hù)良好，門(mén)窗開(kāi)啟正常，墻面無(wú)嚴(yán)重脫落現(xiàn)象。配套設(shè)施使用正常。

位于北京市海淀區(qū)西三旗建材城東路8號(hào)，于2011年與北京科實(shí)五金有限責(zé)任公司購(gòu)買所得，證載房屋建筑面積1150平方米，目前該兩處房產(chǎn)已改建，翻新建設(shè)的工

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程為在建工程佰能·金石閣項(xiàng)目，因未取得開(kāi)工、施工許可手續(xù)，存在拆除風(fēng)險(xiǎn)，本次專項(xiàng)審計(jì)對(duì)該項(xiàng)工程以及原建筑物（小二樓及廠房）已全額計(jì)提減值損失。2．在建工程在建工程為佰能·金石閣項(xiàng)目改造及北京佰能大廈院內(nèi)設(shè)施改造費(fèi)用，位于北京市海淀區(qū)西三旗建材城東路8號(hào)。如前所述，佰能·金石閣項(xiàng)目存在拆除風(fēng)險(xiǎn)，已全額計(jì)提減值，目前賬面價(jià)值主要為設(shè)施改造費(fèi)用，其中包括箱變用電、安防監(jiān)控。

3. 無(wú)形資產(chǎn)—土地使用權(quán)

納入本次無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)評(píng)估范圍的為佰能電氣所屬的土地使用權(quán)，未進(jìn)行抵押。詳細(xì)情況見(jiàn)下表：

4. 機(jī)器設(shè)備

本次委估的車輛為辦公轎車，共計(jì)21輛，包括梅賽德斯奔馳R350、S450各1輛、別克多用途乘用車3輛等，車輛均年檢正常，可正常行駛，使用狀況良好，證載權(quán)利人為佰能電氣。

本次委估電子設(shè)備共計(jì)201項(xiàng)，主要為筆記本電腦、服務(wù)器、防火墻、交換機(jī)等辦公設(shè)備和1套白酸枝紅木家具等辦公家具，放置于佰能電氣各辦公室，均購(gòu)置于2004年至2019年間。企業(yè)主要生產(chǎn)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)較好，重大設(shè)備有專人管理、維護(hù)，設(shè)備類資產(chǎn)狀態(tài)完好運(yùn)轉(zhuǎn)正常

5. 存貨

存貨包括工程施工采購(gòu)入賬的17臺(tái)高壓柜，外購(gòu)直接銷售的燈具、刀具及抵賬物品等。

6.其他無(wú)形資產(chǎn)

（1）賬面記錄的其他無(wú)形資產(chǎn)

企業(yè)申報(bào)的納入評(píng)估范圍的其他無(wú)形資產(chǎn)包括賬面記錄的其他無(wú)形資產(chǎn)為計(jì)算機(jī)軟件著作權(quán)5項(xiàng)，具體情況如下：

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賬面記錄的無(wú)形資產(chǎn)情況明細(xì)表

（2）賬面未記錄的無(wú)形資產(chǎn)

佰能電氣已獲得授權(quán)正在使用的、法律保護(hù)期限內(nèi)持續(xù)繳費(fèi)、賬面未記錄的無(wú)形資產(chǎn)為：商標(biāo)3項(xiàng)、專利18項(xiàng)及計(jì)算機(jī)軟件著作權(quán)51項(xiàng)，具體情況如下：

1）商標(biāo)

截至評(píng)估基準(zhǔn)日，佰能電氣擁有3項(xiàng)商標(biāo)，具體情況如下：

2）專利

截至評(píng)估基準(zhǔn)日，佰能電氣持有的在專利有效期內(nèi)持續(xù)繳費(fèi)的情況如下所示：

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3）計(jì)算機(jī)軟件著作權(quán)截至評(píng)估基準(zhǔn)日，取得的計(jì)算機(jī)軟件著作權(quán)具體情況如下：

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6.長(zhǎng)期股權(quán)投資

佰能電氣擁有長(zhǎng)期股權(quán)投資12項(xiàng)，評(píng)估基準(zhǔn)日各項(xiàng)長(zhǎng)期股權(quán)投資基本情況詳見(jiàn)前述“被評(píng)估單位概況”之投資情況。

（三）企業(yè)申報(bào)的表外資產(chǎn)的情況

除前述未入賬無(wú)形資產(chǎn)外，無(wú)其它表外資產(chǎn)。

截止基準(zhǔn)日佰能電氣申報(bào)范圍內(nèi)無(wú)表外資產(chǎn)。

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（四） 引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額本次評(píng)估不存在引用其他機(jī)構(gòu)報(bào)告的情況。

四、價(jià)值類型及其定義

選擇市場(chǎng)價(jià)值類型的理由：考慮本次所執(zhí)行的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)對(duì)市場(chǎng)條件和評(píng)估對(duì)象的使用等并無(wú)特別限制和要求，評(píng)估結(jié)果應(yīng)反映評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，根據(jù)評(píng)估目的、市場(chǎng)條件、評(píng)估對(duì)象自身?xiàng)l件等因素，確定評(píng)估對(duì)象的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。本次評(píng)估采用持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下的市場(chǎng)價(jià)值作為選定的價(jià)值類型，具體定義如下：

市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。

持續(xù)經(jīng)營(yíng)在本報(bào)告中是指被評(píng)估單位的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)會(huì)按其現(xiàn)狀持續(xù)下去，并在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)不會(huì)發(fā)生重大改變。

除非特別說(shuō)明，本報(bào)告中的“市場(chǎng)價(jià)值”是指評(píng)估對(duì)象在中國(guó)（大陸）產(chǎn)權(quán)（資產(chǎn)）交易市場(chǎng)上所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值。

五、評(píng)估基準(zhǔn)日

本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日是2019年12月31日；

在確定評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)考慮的主要因素包括滿足經(jīng)濟(jì)行為的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)時(shí)間要求，選取會(huì)計(jì)期末以便于明確界定評(píng)估范圍和準(zhǔn)確高效清查資產(chǎn)。

六、評(píng)估依據(jù)

（一）經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)

1．中國(guó)中鋼集團(tuán)有限公司《關(guān)于同意中鋼設(shè)備參與所屬佰能電氣與東土科技重組事項(xiàng)立項(xiàng)批復(fù)》（中鋼集團(tuán)企函[2020]77號(hào)，2020年3月30日）；

2. 《北京金隅集團(tuán)股份有限公司關(guān)于將北京大成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司持有的北京佰能電氣技術(shù)有限公司20.63%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給北京東土科技股份有限公司的通知》（金隅集團(tuán)[2020]36號(hào)，2020年1月21日）。

（二）法律法規(guī)依據(jù)

1. 《中華人民共和國(guó)證券法》(2014年8月31日第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十次會(huì)議修訂)（2019年12月28日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第

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十五次會(huì)議修訂）；

2. 《關(guān)于修改《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》的決定》（2019年10月18日證監(jiān)會(huì)令第159號(hào)）；

3. 《關(guān)于嚴(yán)格重組上市監(jiān)管工作的通知》（證監(jiān)發(fā)【2016】47號(hào)）；

4. 《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》(2016年7月2日中華人民共和國(guó)第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過(guò)) ；

5. 《中華人民共和國(guó)公司法》(根據(jù)2018年10月26日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議《關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)公司法〉的決定》第四次修正)；

6. 《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò))；

7. 《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》 (2018年12月29日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議修正)及其實(shí)施條例；

8. 《資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》（財(cái)政部令第86號(hào)，2017，財(cái)政部令第97號(hào)--財(cái)政部關(guān)于修改《會(huì)計(jì)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)許可和監(jiān)督管理辦法》等2部部門(mén)規(guī)章的決定2019年1月2日）；

9. 《中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》(2008年10月28日第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議通過(guò))；

10. 《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(國(guó)務(wù)院令第91號(hào),1991)；

11. 《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第378號(hào)，國(guó)務(wù)院令第588號(hào)修改，國(guó)務(wù)院令第709號(hào)2019年3月2日修訂)；

12. 《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問(wèn)題的規(guī)定》（財(cái)政部令第14號(hào)，2001）；

13. 《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》(國(guó)資委第12號(hào)令，2005)；

14. 《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(國(guó)資委、財(cái)政部第32號(hào)令，2016年6月24日)；

15. 《上市公司國(guó)有股權(quán)監(jiān)督管理辦法》(國(guó)資委、財(cái)政部、證監(jiān)會(huì)第36號(hào)令2018年5月16日)；

16. 《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)資委產(chǎn)權(quán)[2006]274號(hào))；

17. 《關(guān)于企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告審核工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》(國(guó)資產(chǎn)權(quán)〔2009〕941號(hào))；

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18. 《關(guān)于印發(fā)〈企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案工作指引〉的通知》(國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)〔2013〕64號(hào))；

19. 《關(guān)于建立中央企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目公示制度有關(guān)事項(xiàng)的通知》（國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)〔2016〕41號(hào)）；

20. 《關(guān)于加強(qiáng)中央企業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)備選庫(kù)管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》（國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)〔2016〕42號(hào)）；

21. 《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》（2017年國(guó)務(wù)院令第691號(hào)）；

22. 《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第55號(hào)，1990）；

23. 《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(2019年月2日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第709號(hào))；

24. 《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局令第65號(hào)）；

25. 《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅〔2016〕36號(hào))；

26. 《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2019年第39號(hào))；

27. 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（2019年8月26日修訂）；

28. 《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(2019年4月23日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十次會(huì)議第二次修正)；

29. 《中華人民共和國(guó)土地管理法》（2019年8月26日修訂）；

30. 《關(guān)于印發(fā)〈國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)〉的通知》(國(guó)土資發(fā)[1999]433號(hào))；

31. 《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國(guó)發(fā)[2004]28號(hào))；

32. 《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)發(fā)[2006]31號(hào))；

33. 國(guó)土資源部辦公廳《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》（ 國(guó)土資廳發(fā)（2018）4號(hào)）；

34. 其他與資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的法律、法規(guī)等。

（三）評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)

1.《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》（財(cái)資〔2017〕43號(hào)）；

北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司 34

2.《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》（中評(píng)協(xié)〔2017〕30號(hào)）；

3.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估程序》（中評(píng)協(xié)〔2018〕36號(hào)）；

4.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》（中評(píng)協(xié)〔2018〕35號(hào)）；

5.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估委托合同》（中評(píng)協(xié)〔2017〕33號(hào)）；

6.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估檔案》（中評(píng)協(xié)〔2018〕37號(hào)）；

7.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估方法》（中評(píng)協(xié)〔2019〕35號(hào)）；

8.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——企業(yè)價(jià)值》（中評(píng)協(xié)〔2018〕38號(hào)）；

9.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——無(wú)形資產(chǎn)》（中評(píng)協(xié)〔2017〕37號(hào)）；

10. 《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》（中評(píng)協(xié)〔2017〕38號(hào)）；

11. 《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——機(jī)器設(shè)備》（中評(píng)協(xié)〔2017〕39號(hào)）；

12. 《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》（中評(píng)協(xié)〔2017〕42號(hào)）；

13. 《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》（中評(píng)協(xié)〔2017〕46號(hào)）；

14. 《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(jiàn)》（中評(píng)協(xié)〔2017〕47號(hào)）；

15. 《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》（中評(píng)協(xié)〔2017〕48號(hào)）；

16. 《專利資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》（中評(píng)協(xié)〔2017〕49號(hào)）；

17. 《著作權(quán)資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》（中評(píng)協(xié)〔2017〕50號(hào)）；

18. 《商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》（中評(píng)協(xié)〔2017〕51號(hào)）；

（四）權(quán)屬依據(jù)

1. 基準(zhǔn)日股份持有證明；

2. 出資證明；

3. 國(guó)有土地使用證（或者國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同）；

4. 房屋所有權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證（或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)）；

5. 專利證（發(fā)明專利證書(shū)、實(shí)用新型專利證書(shū)）；

6. 商標(biāo)注冊(cè)證；

7. 著作權(quán)（版權(quán)）相關(guān)權(quán)屬證明；

8. 機(jī)動(dòng)車行駛證；

9. 被評(píng)估單位提供的其他權(quán)屬證明文件。

（五）取價(jià)依據(jù)

1. 被評(píng)估單位提供的以前年度的財(cái)務(wù)報(bào)表、審計(jì)報(bào)告；

2. 被評(píng)估單位提供的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目投資概算、設(shè)計(jì)概算、工程預(yù)決

北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司 35

算等資料；

3. 被評(píng)估單位提供的有關(guān)協(xié)議、合同、發(fā)票等財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)資料；

4. 全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），評(píng)估基準(zhǔn)日的外匯匯率；

5. 《機(jī)動(dòng)車強(qiáng)制報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》(商務(wù)部、發(fā)改委、公安部、環(huán)境保護(hù)部令2012 年第12號(hào))；

6. 《中華人民共和國(guó)車輛購(gòu)置稅法》（2018年12月29日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議通過(guò)，中華人民共和國(guó)主席令第十九號(hào)）；

7. 《2019年機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)》（機(jī)械工業(yè)出版社）；

8. 北京市基準(zhǔn)地價(jià)；

9. 市場(chǎng)詢價(jià)資料；

10. 國(guó)家宏觀、行業(yè)統(tǒng)計(jì)分析資料；

11. 被評(píng)估單位提供的盈利預(yù)測(cè)及相關(guān)資料；

12. 同花順iFinD金融數(shù)據(jù)終端；

13. CV-sources數(shù)據(jù)庫(kù)；

14. 畢威迪全球并購(gòu)和無(wú)形資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)；

15. 評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄及收集的其他相關(guān)估價(jià)信息資料。

（六） 其他依據(jù)

1. 被評(píng)估單位提供的各類《資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表》；

2. 委托人東土科技、中鋼設(shè)備、大成房地產(chǎn)與中同華簽訂的《資產(chǎn)評(píng)估委托合同》；

3. 被評(píng)估單位相關(guān)人員訪談?dòng)涗洠?/p>

4. 被評(píng)估單位提供的其他有關(guān)資料。

七、評(píng)估方法

（一）評(píng)估方法的選擇

依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則，確定資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。

資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，依法選擇評(píng)估方法。

本次評(píng)估選用的評(píng)估方法為：佰能電氣采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，佰能電氣具有控制權(quán)的

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子公司選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法或市場(chǎng)法。評(píng)估方法選擇理由如下：

未選用市場(chǎng)法評(píng)估的理由：被評(píng)估單位主營(yíng)業(yè)務(wù)為工業(yè)自動(dòng)化的系統(tǒng)集成，且主要為分包業(yè)務(wù)，在資本市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)均難以找到足夠的與評(píng)估對(duì)象相同或相似的可比企業(yè)交易案例，故不適用市場(chǎng)法評(píng)估。佰能電氣母公司未選用收益法評(píng)估的理由：佰能電氣母公司作為管理平臺(tái)不再承做業(yè)務(wù)，以前已承接的工程項(xiàng)目絕大部分已下沉到子公司，未來(lái)幾乎沒(méi)有收益，故不適用收益法評(píng)估。

佰能電氣具有控制權(quán)的子公司選用收益法評(píng)估的理由：被評(píng)估單位未來(lái)收益期和收益額可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以量化，故本次評(píng)估選用了收益法。

選取資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估的理由：佰能電氣評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)及表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債可以被識(shí)別，并可以用適當(dāng)?shù)姆椒▎为?dú)進(jìn)行評(píng)估，故本次評(píng)估選用了資產(chǎn)基礎(chǔ)法。佰能電氣旗下子公司采用的評(píng)估方法和最終結(jié)論選取如下：

（二）評(píng)估方法簡(jiǎn)介

1. 收益法

收益法是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。

收益法常用的具體方法包括股利折現(xiàn)法、股權(quán)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)法和企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)法。

股利折現(xiàn)法，通常適用于缺乏控制權(quán)的股東部分權(quán)益價(jià)值評(píng)估。

股權(quán)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)法，現(xiàn)金流口徑為歸屬于股東的現(xiàn)金流量，對(duì)應(yīng)的折現(xiàn)率為權(quán)益資本成本，評(píng)估值內(nèi)涵為股東全部權(quán)益價(jià)值?，F(xiàn)金流計(jì)算公式為：

股權(quán)自由現(xiàn)金流量=凈利潤(rùn)+折舊及攤銷-資本性支出-營(yíng)運(yùn)資金增加額-償還付息

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債務(wù)本金+新借付息債務(wù)本金

企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)法，現(xiàn)金流口徑為歸屬于股東和負(fù)息債務(wù)債權(quán)人在內(nèi)的所有投資者現(xiàn)金流量，對(duì)應(yīng)的折現(xiàn)率為加權(quán)平均資本成本，評(píng)估值內(nèi)涵為企業(yè)整體價(jià)值?，F(xiàn)金流計(jì)算公式為：

企業(yè)自由現(xiàn)金流量=凈利潤(rùn)＋折舊/攤銷＋稅后利息支出－營(yíng)運(yùn)資金增加－資本性支出

本次評(píng)估對(duì)部分子公司選用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型。

基本公式為：E＝B－D

式中：E為被評(píng)估企業(yè)的股東全部權(quán)益的市場(chǎng)價(jià)值，D為負(fù)息負(fù)債的市場(chǎng)價(jià)值，B為企業(yè)整體市場(chǎng)價(jià)值，B＝P＋ΣCi。

式中：ΣCi為評(píng)估基準(zhǔn)日存在的非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)負(fù)債(含溢余資產(chǎn))的價(jià)值，P為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值，計(jì)算公式為：

式中：Ri：評(píng)估基準(zhǔn)日后第i年預(yù)期的企業(yè)自由現(xiàn)金流量；r：折現(xiàn)率；Pn：終值；n：預(yù)測(cè)期。

各參數(shù)確定如下：

自由現(xiàn)金流Ri的確定

Ri＝凈利潤(rùn)＋折舊/攤銷＋稅后利息支出－營(yíng)運(yùn)資金增加－資本性支出

折現(xiàn)率r采用加權(quán)平均資本成本(WACC)確定，公式如下：

nnni

ii

rrRP

)1(P)1(

????

?

?

)1(TED

DREDERWACC

de

?

????

式中： Re：權(quán)益資本成本；Rd：負(fù)息負(fù)債資本成本；T： 所得稅率。權(quán)益資本成本Re采用資本資產(chǎn)定價(jià)模型(CAPM)計(jì)算，公式如下：

Re＝Rf＋β×ERP＋Rs式中：Re為股權(quán)回報(bào)率；Rf為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率；β為風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)；ERP為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)超額回報(bào)率；Rs為公司特有風(fēng)險(xiǎn)超額回報(bào)率終值 Pn的 確定根據(jù)企業(yè)價(jià)值準(zhǔn)則規(guī)定，資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定期的因素分析預(yù)測(cè)期后的收益趨勢(shì)、終止經(jīng)營(yíng)后的處置方式等，選擇恰當(dāng)?shù)姆椒ü浪泐A(yù)測(cè)期后的價(jià)值。

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終值的預(yù)測(cè)可以采用持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下的永續(xù)增長(zhǎng)模型以及在有限經(jīng)營(yíng)前提下也可以采用清算退出方式。本次評(píng)估采用永續(xù)年金模型。

非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)負(fù)債(含溢余資產(chǎn))ΣCi的價(jià)值

非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)負(fù)債是指與被評(píng)估單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的，評(píng)估基準(zhǔn)日后企業(yè)自由現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)不涉及的資產(chǎn)與負(fù)債。

溢余資產(chǎn)是指評(píng)估基準(zhǔn)日超過(guò)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需，評(píng)估基準(zhǔn)日后企業(yè)自由現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)不涉及的資產(chǎn)。

對(duì)非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)負(fù)債(含溢余資產(chǎn))，本次評(píng)估根據(jù)各項(xiàng)資產(chǎn)情況采用恰當(dāng)?shù)姆椒ǚ謩e進(jìn)行評(píng)估。

2. 資產(chǎn)基礎(chǔ)法

企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指以被評(píng)估單位評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，評(píng)估表內(nèi)及可識(shí)別的表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。

采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估，各項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)根據(jù)其具體情況選用適當(dāng)?shù)木唧w評(píng)估方法得出，所選評(píng)估方法可能有別于其作為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象時(shí)的具體評(píng)估方法，應(yīng)當(dāng)考慮其對(duì)企業(yè)價(jià)值的貢獻(xiàn)。

各類資產(chǎn)、負(fù)債具體評(píng)估方法如下：

I．流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估

被評(píng)估單位流動(dòng)資產(chǎn)包括貨幣資金、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、預(yù)付款項(xiàng)、其他應(yīng)收款、存貨、其他流動(dòng)資產(chǎn)。

（1）貨幣資金，包括現(xiàn)金和銀行存款，通過(guò)現(xiàn)金盤(pán)點(diǎn)、核實(shí)銀行對(duì)賬單、銀行函證等，以核實(shí)后的價(jià)值確定評(píng)估值。

（2） 應(yīng)收票據(jù)，對(duì)不帶息票據(jù)以其票面金額確定評(píng)估值。

（3）各種應(yīng)收款項(xiàng)在核實(shí)無(wú)誤的基礎(chǔ)上，對(duì)于期后已收回和有充分理由相信能全額收回的，按賬面余額確認(rèn)評(píng)估值；對(duì)于收回的可能性不確定的款項(xiàng)，參照賬齡分析估計(jì)可能的風(fēng)險(xiǎn)損失額，以賬面余額扣減估計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)損失額確定評(píng)估值；壞賬準(zhǔn)備按零確定評(píng)估值。

（4）預(yù)付賬款，根據(jù)所能收回的相應(yīng)貨物形成資產(chǎn)或權(quán)利的價(jià)值確定評(píng)估值。對(duì)于能夠收回相應(yīng)貨物或權(quán)利的，按核實(shí)后的賬面值作為評(píng)估值。

（5） 存貨

原材料：工程施工采購(gòu)的17臺(tái)高壓柜，作為工程施工原材料入賬，期后已簽署處

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理轉(zhuǎn)讓合同。對(duì)已轉(zhuǎn)讓的原材料，查閱有關(guān)賬冊(cè)、采購(gòu)合同和訂單，了解入賬依據(jù)，以驗(yàn)證核實(shí)賬面數(shù)量和金額。用核實(shí)后的數(shù)量乘以轉(zhuǎn)讓不含稅價(jià)格，確定評(píng)估值。

產(chǎn)成品：為外購(gòu)直接銷售的燈具、刀具及抵賬物品等。對(duì)于滯銷產(chǎn)品根據(jù)其可變現(xiàn)價(jià)值確定評(píng)估值；未發(fā)放的項(xiàng)目尾款抵扣物（襪子），預(yù)計(jì)未來(lái)作為福利發(fā)放，按其賬面價(jià)值確定評(píng)估值。跌價(jià)準(zhǔn)備按零確定評(píng)估值。

（6）其他流動(dòng)資產(chǎn)，待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅以經(jīng)核實(shí)無(wú)誤的賬面值作為評(píng)估值；計(jì)算投資至評(píng)估基準(zhǔn)日投資期內(nèi)可獲得的理財(cái)收益，以可收回的本息和確定評(píng)估值。

II．非流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估

被評(píng)估單位非流動(dòng)資產(chǎn)包括長(zhǎng)期股權(quán)投資、建筑物、機(jī)器設(shè)備、在建工程、無(wú)形資產(chǎn)、遞延所得稅資產(chǎn)以及其他非流動(dòng)資產(chǎn)。

(1) 長(zhǎng)期股權(quán)投資

對(duì)擁有控制權(quán)且被投資單位正常經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)期股權(quán)投資，采用同一評(píng)估基準(zhǔn)日對(duì)被投資單位進(jìn)行整體評(píng)估，以被投資單位整體評(píng)估后的股權(quán)價(jià)值乘以持股比例確定長(zhǎng)期股權(quán)投資的評(píng)估值。

對(duì)參股且被投資單位仍在正常經(jīng)營(yíng)的，以評(píng)估基準(zhǔn)日被投資單位資產(chǎn)負(fù)債表中載明的凈資產(chǎn)賬面值乘以持股比例確認(rèn)評(píng)估值。

對(duì)期后發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓的長(zhǎng)期股權(quán)投資，根據(jù)被評(píng)估單位提供的資料及評(píng)估人員的調(diào)查結(jié)果，綜合分析確定評(píng)估值。

對(duì)于投資時(shí)間距評(píng)估基準(zhǔn)日未超過(guò)一年，溢價(jià)投資的參股長(zhǎng)期股權(quán)投資，佰能電氣于2019年9月20日通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)公開(kāi)競(jìng)價(jià)取得中鋼招標(biāo)公司的65%股權(quán)，其取得價(jià)格可以代表當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，考慮到交易時(shí)點(diǎn)距評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間較近（3個(gè)多月），因此以成交價(jià)格為基礎(chǔ)，根據(jù)其持有期間損益調(diào)整確定本次評(píng)估價(jià)值。

(2) 建構(gòu)筑物

對(duì)于自建佰能大廈與外購(gòu)、抵賬商品房等適合房地合一評(píng)估的，根據(jù)本次評(píng)估的特定目的及被評(píng)估房屋資產(chǎn)的特點(diǎn)，評(píng)估人員經(jīng)過(guò)分析比較，最終確定采用市場(chǎng)法（比較法）確定住宅用房市場(chǎng)價(jià)值，采用收益還原法對(duì)佰能大廈進(jìn)行評(píng)估確定其的市場(chǎng)價(jià)值。

① 房屋建筑物的市場(chǎng)比較法

計(jì)算公式如下：

待估房地產(chǎn)價(jià)格=參照物交易價(jià)格×正常交易情況/參照物交易情況×待估房地產(chǎn)評(píng)

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估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/參照物房地產(chǎn)交易日價(jià)格指數(shù)×待估房地產(chǎn)區(qū)域因素值/參照物房地產(chǎn)區(qū)域因素值×待估房地產(chǎn)個(gè)別因素值/參照物房地產(chǎn)個(gè)別因素值

② 房屋建筑物的收益法

收益還原法是在估算房地產(chǎn)在未來(lái)每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評(píng)估對(duì)象在未來(lái)每年的純收益折算為評(píng)估時(shí)日收益總和的一種方法。收益法基本公式如下：

式中：P—收益法評(píng)估值；

R

i——

第i年房地產(chǎn)凈收益；r—房地產(chǎn)還原利率；t—未來(lái)可獲收益年限；n—收益年期。

(3) 機(jī)器設(shè)備

根據(jù)評(píng)估目的和被評(píng)估設(shè)備的特點(diǎn)，主要采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估價(jià)值 = 重置全價(jià)×成新率A. 機(jī)器設(shè)備

1)重置全價(jià)的確定

重置全價(jià)=購(gòu)置價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)+安調(diào)費(fèi)+基礎(chǔ)費(fèi)+其他費(fèi)用+資金成本-可抵扣增值稅

① 購(gòu)置價(jià)

主要通過(guò)向生產(chǎn)廠家或貿(mào)易公司詢價(jià)、查閱《2019機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)》以及參考近期同類設(shè)備的合同價(jià)格確定。對(duì)少數(shù)未能查詢到購(gòu)置價(jià)的設(shè)備，采用同年代、同類別設(shè)備的價(jià)格變動(dòng)率推算確定。

② 運(yùn)雜費(fèi)

設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)主要包括運(yùn)費(fèi)、裝卸費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)用等，一般以設(shè)備購(gòu)置價(jià)為基礎(chǔ)，考慮生產(chǎn)廠家與設(shè)備所在地的距離、設(shè)備重量及外形尺寸等因素，按不同運(yùn)雜費(fèi)率計(jì)取。若設(shè)備費(fèi)中已含運(yùn)雜費(fèi)則不再重復(fù)計(jì)算。

③ 安調(diào)費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)

根據(jù)設(shè)備的特點(diǎn)、重量、安裝難易程度，以購(gòu)置價(jià)為基礎(chǔ)，按不同費(fèi)率計(jì)取安調(diào)費(fèi)用，對(duì)無(wú)需安調(diào)設(shè)備以及設(shè)備費(fèi)中已含安調(diào)費(fèi)的則不再重復(fù)計(jì)算。

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需要基礎(chǔ)的設(shè)備，在與房屋建筑物核算不重復(fù)前提下，根據(jù)設(shè)備實(shí)際情況考慮一定的基礎(chǔ)費(fèi)率。

④ 其他費(fèi)用

其他費(fèi)用包括項(xiàng)目建設(shè)管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等，依據(jù)該設(shè)備所在地建設(shè)工程其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本身設(shè)備特點(diǎn)進(jìn)行計(jì)算，計(jì)算基礎(chǔ)為設(shè)備的購(gòu)置價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、安調(diào)費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)之和。

⑤ 資金成本

根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的合理建設(shè)工期，貸款利率按評(píng)估基準(zhǔn)日適用的全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）確定，資金成本按建設(shè)期內(nèi)均勻性投入計(jì)取。其構(gòu)成項(xiàng)目均按含稅計(jì)算。

⑥ 可抵扣增值稅

根據(jù)2017年國(guó)務(wù)院令第691號(hào)、財(cái)稅第65號(hào)、財(cái)稅［2016］36號(hào)、財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2019年第39號(hào)等相關(guān)財(cái)稅文件，評(píng)估基準(zhǔn)日，增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)或者自制固定資產(chǎn)發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額，可憑增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書(shū)和運(yùn)輸費(fèi)用結(jié)算單據(jù)等從銷項(xiàng)稅額中抵扣，其進(jìn)項(xiàng)稅額記入“應(yīng)交稅金一應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)”科目。故：

可抵扣增值稅=設(shè)備購(gòu)置價(jià)×13%.(1+13%)+(運(yùn)雜費(fèi)+安調(diào)費(fèi)+基礎(chǔ)費(fèi))×9%.(1+9%)+其他費(fèi)用可抵稅金額

2）成新率的確定

主要設(shè)備采用綜合成新率，一般設(shè)備采用年限成新率確定。

綜合成新率=年限成新率×40%+勘察成新率×60%

年限成新率=（經(jīng)濟(jì)使用年限-已使用年限）/經(jīng)濟(jì)使用年限

勘察成新率：評(píng)估人員根據(jù)企業(yè)填寫(xiě)的《設(shè)備調(diào)查表》，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)勘查情況，對(duì)設(shè)備成新率進(jìn)行打分評(píng)定。

B. 車輛

1）重置全價(jià)

通過(guò)市場(chǎng)詢價(jià)等方式分析確定車輛于當(dāng)?shù)赜谠u(píng)估基準(zhǔn)日的新車購(gòu)置價(jià)，加上根據(jù)國(guó)可抵扣增值稅，確定委估車輛的重置全價(jià)。

重置全價(jià)=購(gòu)置價(jià)+車輛購(gòu)置稅+其他費(fèi)用-可抵扣增值稅

車輛購(gòu)置稅=車輛不含稅售價(jià)×稅率10%（新能源汽車暫不征收）

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可抵扣增值稅=購(gòu)置價(jià)*13%/（1+13%）其他費(fèi)用包括工商交易費(fèi)、車檢費(fèi)、辦照費(fèi)等，按500元計(jì)算。2）成新率的確定

參照國(guó)家頒布的車輛強(qiáng)制報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)，以車輛的行駛里程、使用年限兩種方法根據(jù)孰低原則確定理論成新率，然后結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)勘察情況進(jìn)行調(diào)整。計(jì)算公式如下：

使用年限成新率=(經(jīng)濟(jì)使用年限－已使用年限)／經(jīng)濟(jì)使用年限×100%行駛里程成新率=(經(jīng)濟(jì)行駛里程－已行駛里程)／經(jīng)濟(jì)行駛里程×100%理論成新率=MIN（使用年限成新率，行駛里程成新率）綜合成新率=理論成新率×調(diào)整系數(shù)式中：調(diào)整系數(shù)的計(jì)算，一般通過(guò)分析委估車輛的制造質(zhì)量（制造系數(shù)）、使用工況（使用系數(shù)）和現(xiàn)場(chǎng)勘察狀況（個(gè)別系數(shù)），將其與理論成新率計(jì)算所采用的標(biāo)準(zhǔn)比較分別確定調(diào)整系數(shù)，綜合連乘后確定。

C. 電子設(shè)備1）重置全價(jià)重置全價(jià)=購(gòu)置價(jià)-可抵扣增值稅2）成新率的確定主要采用年限成新率確定。年限成新率=（經(jīng)濟(jì)使用年限-已使用年限）/經(jīng)濟(jì)使用年限×100%D．對(duì)于閑置、待報(bào)廢的設(shè)備，按可變現(xiàn)凈值確定評(píng)估值。

(4) 在建工程，采用成本法評(píng)估。

根據(jù)在建工程的特點(diǎn)，采用成本法進(jìn)行評(píng)估。對(duì)于評(píng)估基準(zhǔn)日已完工，且已經(jīng)結(jié)清工程款或已經(jīng)確認(rèn)應(yīng)付工程款項(xiàng)目，按照固定資產(chǎn)的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估?；蛑饕O(shè)備或建筑主體已轉(zhuǎn)固，但部分費(fèi)用項(xiàng)目未轉(zhuǎn)的在建工程，若其價(jià)值在固定資產(chǎn)評(píng)估值中已包含，則該類在建工程評(píng)估值為零。對(duì)于開(kāi)工時(shí)間距評(píng)估基準(zhǔn)日半年內(nèi)的在建項(xiàng)目，以核實(shí)后的賬面價(jià)值作為評(píng)估值。對(duì)于開(kāi)工時(shí)間距評(píng)估基準(zhǔn)日半年以上的在建項(xiàng)目，核實(shí)建設(shè)周期和資金成本的合理性，如果賬面價(jià)值中不包含資金成本，則按照合理建設(shè)工期加計(jì)資金成本；如果賬面值與評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格水平有較大差異，則按照評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格水平進(jìn)行工程造價(jià)調(diào)整。

(5) 無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)

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土地估價(jià)選用的估價(jià)方法應(yīng)符合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定和運(yùn)用的條件，并與估價(jià)目的相匹配。本評(píng)估中運(yùn)用的估價(jià)方法是按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育狀況，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及特定的估價(jià)目的等條件來(lái)選擇的。通常的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。經(jīng)過(guò)評(píng)估人員的實(shí)地勘察及分析論證，宗地一采用房地合一收益法與地上建筑物合并進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估過(guò)程詳見(jiàn)“房屋建筑物評(píng)估技術(shù)說(shuō)明”；采用剩余法與基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法對(duì)委估宗地二進(jìn)行評(píng)估確定其市場(chǎng)價(jià)值。

① 剩余法

剩余法是在測(cè)算完成開(kāi)發(fā)后的不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅費(fèi)等，以價(jià)格余額來(lái)估算估價(jià)對(duì)象價(jià)格的方法。剩余法分兩種適用情況，一種可以適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的土地估價(jià)，另一種可以適用于現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)地價(jià)中的單獨(dú)評(píng)估。

② 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果,按照替代原則，對(duì)待評(píng)估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較,并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正,進(jìn)而求取待評(píng)估宗地土地使用權(quán)在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)值的方法。

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估被評(píng)估宗地土地使用權(quán)價(jià)值的計(jì)算公式為：

被評(píng)估宗地使用權(quán)價(jià)值＝基準(zhǔn)地價(jià)×K1×K2×K3×K4×(1±∑K)

式中：

K1：土地使用年期修正系數(shù)

K2：容積率修正系數(shù)

K3：土地開(kāi)發(fā)程度修正

K4：估價(jià)期日修正系數(shù)

∑K：區(qū)域及個(gè)別因素修正系數(shù)

(6) 其他無(wú)形資產(chǎn)

原經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目研發(fā)產(chǎn)生，期后佰能電氣經(jīng)營(yíng)模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，不再承做項(xiàng)目，其他子公司可能會(huì)延用，在法律保護(hù)有效期內(nèi)，并持續(xù)繳費(fèi)，故按攤余價(jià)值確定評(píng)估值，公式如下：

評(píng)估價(jià)值=重置成本×(1-貶值率)

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(7) 遞延所得稅資產(chǎn)

遞延所得稅資產(chǎn)的核算內(nèi)容為被評(píng)估單位計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備引起的納稅時(shí)間性差異。評(píng)估人員按照評(píng)估程序?qū)@些時(shí)間性差異的計(jì)算進(jìn)行了檢查和核實(shí)，以評(píng)估核實(shí)后的減值損失金額重新計(jì)算的遞延所得稅確定評(píng)估值。

(8) 其他非流動(dòng)資產(chǎn)

其他非流動(dòng)資產(chǎn)為被評(píng)估單位經(jīng)本次專項(xiàng)審計(jì)后由可供出售金融資產(chǎn)調(diào)整至其他非流動(dòng)金融資產(chǎn)科目核算的股票投資，對(duì)持有的已向全國(guó)中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)有限責(zé)任公司提交了終止股票掛牌的申請(qǐng)及持有期間投資股票發(fā)生定向增發(fā)，并于評(píng)估基準(zhǔn)日前已停牌，且無(wú)法取得相關(guān)財(cái)務(wù)資料的投資，以其審定后的賬面價(jià)值確定評(píng)估值。

III．流動(dòng)負(fù)債、非流動(dòng)負(fù)債的評(píng)估

負(fù)債包括應(yīng)付賬款、預(yù)收款項(xiàng)、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)、應(yīng)付股利、其他應(yīng)付款、其他非流動(dòng)負(fù)債。

各類負(fù)債在查閱核實(shí)的基礎(chǔ)上，根據(jù)評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)后的被評(píng)估單位實(shí)際需要承擔(dān)的負(fù)債項(xiàng)目及金額確定評(píng)估值。

3．市場(chǎng)法

市場(chǎng)法是指將評(píng)估對(duì)象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。

本次評(píng)估對(duì)子公司西藏盈信采用了市場(chǎng)法——交易案例比較法。指獲取并分析可比企業(yè)的買賣、收購(gòu)及合并案例資料，計(jì)算適當(dāng)?shù)膬r(jià)值比率，在與被評(píng)估單位比較分析的基礎(chǔ)上，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的具體方法。運(yùn)用交易案例比較法時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮評(píng)估對(duì)象與交易案例的差異因素對(duì)價(jià)值的影響。

（三）評(píng)估結(jié)論確定的方法

同時(shí)采用收益法與資產(chǎn)基礎(chǔ)法，主要結(jié)合具有控制權(quán)子公司自身情況判斷，關(guān)注資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果是否涵蓋了企業(yè)全部有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值，評(píng)估結(jié)論是否充分涵蓋了被評(píng)估單位股東全部權(quán)益價(jià)值，確定評(píng)估結(jié)論。

八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況

(一) 評(píng)估準(zhǔn)備階段

與委托人洽談，明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，對(duì)自身專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)，訂立資產(chǎn)評(píng)估委托合同；確定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，組成評(píng)估項(xiàng)目組，

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編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃；輔導(dǎo)被評(píng)估單位填報(bào)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表，準(zhǔn)備評(píng)估所需資料。

(二) 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及收集評(píng)估資料階段

根據(jù)此次評(píng)估業(yè)務(wù)的具體情況，按照評(píng)估程序準(zhǔn)則和其他相關(guān)規(guī)定的要求，評(píng)估人員通過(guò)詢問(wèn)、訪談、核對(duì)、勘查等方式對(duì)評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了必要的清查核實(shí)，對(duì)被評(píng)估單位的經(jīng)營(yíng)管理狀況等進(jìn)行了必要的盡職調(diào)查，從各種可能的途徑獲取評(píng)估資料，核實(shí)評(píng)估范圍，了解評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀，關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬。

(三) 評(píng)定估算和 編制初步評(píng)估報(bào)告階段

項(xiàng)目組評(píng)估專業(yè)人員對(duì)收集的評(píng)估資料進(jìn)行必要分析、歸納和整理，形成評(píng)定估算的依據(jù)和底稿；根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、評(píng)估資料收集情況等相關(guān)條件，選擇適用的評(píng)估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，形成各專業(yè)及各類資產(chǎn)的初步測(cè)算結(jié)果和評(píng)估說(shuō)明。

審核確認(rèn)項(xiàng)目組成員提交的各專業(yè)及各類資產(chǎn)的初步測(cè)算結(jié)果和評(píng)估說(shuō)明準(zhǔn)確無(wú)誤，評(píng)估工作沒(méi)有發(fā)生重復(fù)和遺漏情況的基礎(chǔ)上，進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估匯總分析，編制初步評(píng)估報(bào)告。

(四) 評(píng)估報(bào)告內(nèi)審和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告階段

本公司按照法律、行政法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度，對(duì)初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部審核，形成評(píng)估結(jié)論；與委托人或者委托人許可的相關(guān)當(dāng)事方就資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要溝通；按資產(chǎn)評(píng)估委托合同的要求向委托人提交正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。

九、評(píng)估假設(shè)

（一）一般假設(shè)

1.交易假設(shè)：假設(shè)所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過(guò)程中，資產(chǎn)評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。

2.公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)：假設(shè)在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，或擬在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以便于對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等作出理智的判斷。

3.企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)：假設(shè)被評(píng)估單位完全遵守所有有關(guān)的法律法規(guī)，在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)持續(xù)不斷地經(jīng)營(yíng)下去。

(二)特殊假設(shè)

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1． 本次評(píng)估以本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告所列明的特定評(píng)估目的為基本假設(shè)前提；2． 國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)無(wú)重大變化，利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費(fèi)用等外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不會(huì)發(fā)生不可預(yù)見(jiàn)的重大變化；

3． 本次評(píng)估假設(shè)被評(píng)估單位未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理班子盡職，并繼續(xù)保持現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)管理模式，經(jīng)營(yíng)范圍、方式與目前方向保持一致；4． 本次評(píng)估假設(shè)被評(píng)估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，并未考慮各項(xiàng)資產(chǎn)各自的最佳利用；

5． 假設(shè)公司在現(xiàn)有的管理方式和管理水平的基礎(chǔ)上，無(wú)其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見(jiàn)因素對(duì)企業(yè)造成重大不利影響；

6． 被評(píng)估單位和委托人提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料和財(cái)務(wù)資料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整；

7． 評(píng)估人員所依據(jù)的對(duì)比公司的財(cái)務(wù)報(bào)告、交易數(shù)據(jù)等均真實(shí)可靠；

8． 評(píng)估范圍僅以委托人及被評(píng)估單位提供的評(píng)估申報(bào)表為準(zhǔn)，未考慮委托人及被評(píng)估單位提供清單以外可能存在的或有資產(chǎn)及或有負(fù)債；

9． 本次評(píng)估假設(shè)企業(yè)于年度內(nèi)均勻獲得凈現(xiàn)金流。

（三）評(píng)估限制條件

1. 本評(píng)估結(jié)論是依據(jù)本次評(píng)估目的，以公開(kāi)市場(chǎng)為假設(shè)前提而估算的評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，沒(méi)有考慮特殊的交易方式可能追加或減少付出的價(jià)格等對(duì)其評(píng)估價(jià)值的影響，也未考慮宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。

2. 評(píng)估報(bào)告中所采用的評(píng)估基準(zhǔn)日已在報(bào)告前文明確，我們對(duì)價(jià)值的估算是根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日企業(yè)所在地貨幣購(gòu)買力做出的。

本報(bào)告評(píng)估結(jié)論在以上假設(shè)和限制條件下得出，當(dāng)出現(xiàn)與上述評(píng)估假設(shè)和限制條件不一致的事項(xiàng)發(fā)生時(shí)，本評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。

十、評(píng)估結(jié)論

本次評(píng)估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對(duì)佰能電氣股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。佰能電氣截止評(píng)估基準(zhǔn)日2019年

月

日經(jīng)審計(jì)后資產(chǎn)賬面價(jià)值為73,108.66萬(wàn)元，負(fù)債為25,135.15萬(wàn)元，凈資產(chǎn)為47,973.51萬(wàn)元，合并口徑歸屬于母公司的凈資產(chǎn)80,822.70萬(wàn)元。

(一)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果

總資產(chǎn)賬面價(jià)值為73,108.66萬(wàn)元，評(píng)估值為186,451.89萬(wàn)元，增值率

155.03%

；負(fù)

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債賬面價(jià)值為25,135.15萬(wàn)元，評(píng)估值為25,135.15萬(wàn)元，評(píng)估無(wú)增減值；凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為47,973.51萬(wàn)元，評(píng)估值為161,316.74萬(wàn)元，增值率

236.26 %

；合并口徑歸屬于母公

司的凈資產(chǎn)80,822.70萬(wàn)元，評(píng)估增值80,494.04萬(wàn)元，增值率 99.59%。

具體評(píng)估結(jié)果詳見(jiàn)下列評(píng)估結(jié)果匯總表：

資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表(資產(chǎn)基礎(chǔ)法)

金額單位：人民幣萬(wàn)元

（二）評(píng)估結(jié)論使用有效期

本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告評(píng)估結(jié)論使用有效期為自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年。

十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明

以下為在評(píng)估過(guò)程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評(píng)估結(jié)論但非評(píng)估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定估算的有關(guān)事項(xiàng)，提請(qǐng)報(bào)告使用人予以關(guān)注：

（一）權(quán)屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形

截至評(píng)估基準(zhǔn)日，納入本次評(píng)估范圍的位于北京市海淀區(qū)西三旗建材城東路8號(hào)的在建工程佰能·金石閣項(xiàng)目，在原外購(gòu)資產(chǎn)的固定資產(chǎn)小二樓及廠房的基礎(chǔ)上翻新建設(shè)，小二樓及廠房已取得《房屋所有權(quán)證》，證載房屋建筑面積1150平方米。目前翻新中的在建工程未取得《開(kāi)工許可證》、《施工許可證》等施工建設(shè)審批手續(xù)，本次審計(jì)對(duì)該項(xiàng)工程以及原建筑物（小二樓及廠房）全額計(jì)提了減值準(zhǔn)備。本次評(píng)估與審計(jì)意見(jiàn)一致，按審計(jì)后的賬面值作為評(píng)估值。

（二）未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素

北京佰能電氣技術(shù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：“佰能電氣”或原告）與中鐵北京工程局

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集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：被告）關(guān)于原告負(fù)責(zé)實(shí)施國(guó)家汽車質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)中心工程（一期）建筑智能工程施工合同糾紛案，自2015年10月18日起涉案工程質(zhì)保期屆滿，被告未按合同約定向佰能電氣支付工程款?！侗本┦许樍x區(qū)人民法院民事判決書(shū)》（2019）京0113民初23837號(hào)，判決如下：被告支付原告工程款1,246,608.4元及利息（以1,246,608.4元為基數(shù)，自2013年10月19日起按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按照全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的同期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算至實(shí)際付清之日止），于本判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行；被告已提起上訴，一審判決的效力待定，未決訴訟可能影響佰能電氣的債權(quán)金額。

以上未決訴訟存在很大的不確定性，本次評(píng)估未考慮其影響。

（三）重大期后事項(xiàng)

1．2020年3月，北京佰能電氣技術(shù)有限公司將其持有的中鋼金信的55%股權(quán)以32,452,550.00元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給中鋼招標(biāo)有限責(zé)任公司，轉(zhuǎn)讓后北京佰能電氣技術(shù)有限公司不再持有中鋼金信股權(quán)。本次評(píng)估已考慮該股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。2．2020年3月，北京佰能電氣技術(shù)有限公司將其持有的中鋼招標(biāo)的30%股權(quán)以28,389,388.23元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給北京招金眾和企業(yè)管理中心（有限合伙），本次轉(zhuǎn)讓后，佰能電氣持有中鋼招標(biāo)35%的股權(quán)。本次評(píng)估已考慮該股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。3．根據(jù)佰能電氣與寧波銀行股份有限公司北京分行于2019年1月31日簽署的質(zhì)押合同（編號(hào)：077002A20198019），在寧波銀行股份有限公司購(gòu)買的智能定期理財(cái) 12號(hào)（金額250萬(wàn)元）已質(zhì)押給寧波銀行股份有限公司北京分行營(yíng)業(yè)部用于開(kāi)具銀行承兌匯票，質(zhì)押期限為：2019年1月30日至2020年1月25日。目前已經(jīng)解除質(zhì)押，對(duì)評(píng)估結(jié)果不構(gòu)成影響。

（四）本次資產(chǎn)評(píng)估對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為中，可能對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的瑕疵情形

本次資產(chǎn)評(píng)估對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為中，未發(fā)現(xiàn)有可能對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的瑕疵情形。

（五）其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)

1. 本評(píng)估報(bào)告的評(píng)估結(jié)論是反映委托評(píng)估對(duì)象在持續(xù)經(jīng)營(yíng)、外部宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不發(fā)生變化等假設(shè)前提下，于評(píng)估基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的本報(bào)告所列明的評(píng)估目的下的價(jià)值。

2. 本評(píng)估報(bào)告的評(píng)估結(jié)論未考慮委估資產(chǎn)可能存在的產(chǎn)權(quán)登記或權(quán)屬變更過(guò)程中的相關(guān)費(fèi)用和稅項(xiàng)；未考慮上述抵押事項(xiàng)對(duì)估值的影響；未考慮評(píng)估值增減可能產(chǎn)

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生的納稅義務(wù)變化。

3. 本評(píng)估報(bào)告是在委托人及被評(píng)估單位相關(guān)當(dāng)事方提供與資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)資料基礎(chǔ)上做出的。提供必要的資料并保證所提供的資料的真實(shí)性、合法性、完整性是委托方及相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任；資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員的責(zé)任是對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員對(duì)該資料及其來(lái)源進(jìn)行必要的核查驗(yàn)證和披露，不代表對(duì)上述資料的真實(shí)性、合法性、完整性提供任何保證，對(duì)該資料及其來(lái)源確認(rèn)或者發(fā)表意見(jiàn)超出資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)范圍。

4. 評(píng)估過(guò)程中，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員對(duì)所評(píng)估房屋建構(gòu)筑物的外貌進(jìn)行了觀察，在盡可能的情況下察看了建筑物內(nèi)部裝修情況和使用情況，但并未進(jìn)行任何結(jié)構(gòu)和材質(zhì)測(cè)試；在對(duì)設(shè)備進(jìn)行勘察時(shí)，因檢測(cè)手段限制及部分設(shè)備正在運(yùn)行等原因，主要依賴于評(píng)估人員的外觀觀察和被評(píng)估單位提供的近期檢測(cè)資料及向有關(guān)操作使用人員的詢問(wèn)等進(jìn)行判斷。

5. 本次評(píng)估中，我們參考和采用了被評(píng)估單位歷史及評(píng)估基準(zhǔn)日的財(cái)務(wù)報(bào)表，以及我們?cè)谕榠FiND金融數(shù)據(jù)終端中尋找的有關(guān)對(duì)比公司的財(cái)務(wù)報(bào)告和交易數(shù)據(jù)。我們的估算工作在很大程度上依賴上述財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)和交易數(shù)據(jù)，我們假定上述財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)和有關(guān)交易數(shù)據(jù)均真實(shí)可靠。我們估算依賴該等財(cái)務(wù)報(bào)表中數(shù)據(jù)的事實(shí)并不代表我們表達(dá)任何我們對(duì)該財(cái)務(wù)資料的正確性和完整性的任何保證，也不表達(dá)我們保證該等資料沒(méi)有其他要求與我們使用該數(shù)據(jù)有沖突。

6. 本次評(píng)估中所涉及的被評(píng)估單位的未來(lái)盈利預(yù)測(cè)是建立在被評(píng)估單位管理層制定的盈利預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上的。我們對(duì)上述盈利預(yù)測(cè)進(jìn)行了必要的審核。

7. 本次收益法評(píng)估中所采用的評(píng)估假設(shè)是在目前條件下對(duì)委估對(duì)象未來(lái)經(jīng)營(yíng)的一個(gè)合理預(yù)測(cè)，如果未來(lái)出現(xiàn)可能影響假設(shè)前提實(shí)現(xiàn)的各種不可預(yù)測(cè)和不可避免的因素，則會(huì)影響盈利預(yù)測(cè)的實(shí)現(xiàn)程度。我們?cè)敢庠诖颂嵝盐蟹胶推渌嘘P(guān)方面，我們并不保證上述假設(shè)可以實(shí)現(xiàn)，也不承擔(dān)實(shí)現(xiàn)或幫助實(shí)現(xiàn)上述假設(shè)的義務(wù)。

8. 本評(píng)估結(jié)論未考慮控股權(quán)產(chǎn)生的溢價(jià)或少數(shù)股權(quán)折價(jià)的影響。

9. 本評(píng)估結(jié)論未考慮流動(dòng)性的影響。

10. 佰能星空出具有關(guān)說(shuō)明，其全資子公司北京佰能新材科技有限公司預(yù)計(jì)于2020年6月份將人員及業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)到佰能星空，繼而北京佰能新材科技有限公司進(jìn)行注銷，故將佰能星空、佰能新材收益法預(yù)測(cè)進(jìn)行合并處理。

11. 基于下述情況，本次評(píng)估結(jié)論我們僅就新冠肺炎疫情對(duì)當(dāng)前的實(shí)際影響有所考

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慮，未考慮疫情對(duì)委估企業(yè)基準(zhǔn)日之后長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)影響。目前針對(duì)新冠肺炎疫情，包括中國(guó)在內(nèi)，全世界都處在緊張的防控階段，新冠肺炎疫情打亂了人們的工作和生活節(jié)奏，成為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中突發(fā)的不可抗力事件。為了應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情，全國(guó)所有省份啟動(dòng)衛(wèi)生防控一級(jí)響應(yīng)，到2月下旬，國(guó)內(nèi)疫情基本上得到控制，各地企業(yè)陸續(xù)復(fù)工復(fù)產(chǎn)。企業(yè)管理層介紹，上下游行業(yè)延期開(kāi)工對(duì)佰能電氣會(huì)有一定的影響，但仍然在公司可控范圍內(nèi)：疫情期間，處于設(shè)計(jì)階段的工程項(xiàng)目，相關(guān)人員居家辦公，依靠現(xiàn)代化的通訊工具協(xié)調(diào)工作，基本上不受影響；處于安裝調(diào)試階段的項(xiàng)目，目前在執(zhí)行的項(xiàng)目基本上都是鋼鐵行業(yè)的，鋼鐵企業(yè)基本上都遠(yuǎn)離主城區(qū)，再加上鋼鐵行業(yè)不能停工的行業(yè)特點(diǎn)，因此疫情對(duì)鋼鐵行業(yè)影響不大，對(duì)此公司積極跟進(jìn)客戶情況，在當(dāng)?shù)匾咔榉揽卦试S的情況下，力爭(zhēng)第一時(shí)間進(jìn)入安裝調(diào)試現(xiàn)場(chǎng)，因此現(xiàn)場(chǎng)安裝調(diào)試從二月中旬開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，疫情對(duì)安裝調(diào)試進(jìn)度有一定的影響；佰能電氣承包的工程需要購(gòu)買的設(shè)備均為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備，到目前為止，設(shè)備采購(gòu)方面基本上沒(méi)有受到疫情影響；涉及海外的項(xiàng)目，除了個(gè)別歷史遺留的項(xiàng)目外，目前全部處于設(shè)計(jì)階段，暫時(shí)沒(méi)有影響，對(duì)安裝調(diào)試有一定的影響；對(duì)于預(yù)期要簽訂的工程合同，由于甲方已經(jīng)立項(xiàng)，不會(huì)因?yàn)橐咔橛绊戭A(yù)期；對(duì)于建設(shè)單位未立項(xiàng)的工程，可能會(huì)有一定的影響；目前由于高危惡劣環(huán)境招工困難以及減人增效的需求，對(duì)自動(dòng)化控制（如無(wú)人軋機(jī)、無(wú)人行車、焦?fàn)t爐頂測(cè)溫、智能煉鋼等）的要求提升了一個(gè)高度，目前的疫情可能會(huì)導(dǎo)致一定程度的經(jīng)濟(jì)下行，減人增效的需求將更加明顯，因此疫情過(guò)后對(duì)業(yè)主預(yù)計(jì)要立項(xiàng)的工程可能會(huì)有正面的影響。由于無(wú)法合理估計(jì)新冠肺炎疫情未來(lái)發(fā)展情況及持續(xù)時(shí)間，因此管理層及我們僅就當(dāng)前的實(shí)際影響有所考慮，但無(wú)法合理估計(jì)新冠肺炎疫情對(duì)委估企業(yè)基準(zhǔn)日之后長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)影響。

12. 在評(píng)估基準(zhǔn)日以后的有效期內(nèi)，如果資產(chǎn)數(shù)量及作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)按以下原則處理：

（

）當(dāng)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)數(shù)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整；

（

）當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化、且對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托人應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估價(jià)值；

（

）對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日后，資產(chǎn)數(shù)量、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的變化，委托人在資產(chǎn)實(shí)際作價(jià)時(shí)應(yīng)給予充分考慮，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)注意以上特別事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生的影響。

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十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明

本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告有如下使用限制：

（一）使用范圍：本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅用于本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的和用途；

（二）委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估師不承擔(dān)責(zé)任；

（三）除委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人；

（四）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證；

（五）本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的全部或者部分內(nèi)容被摘抄、引用或者被披露于公開(kāi)媒體，需評(píng)估機(jī)構(gòu)審閱相關(guān)內(nèi)容，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定除外；

（六）本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告經(jīng)資產(chǎn)評(píng)估師簽名、評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章，并經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)備案后方可正式使用。

十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日為評(píng)估結(jié)論形成日期，本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日為2020年5月18日。

（本頁(yè)以下無(wú)正文）

北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司 52

（本頁(yè)無(wú)正文）

資產(chǎn)評(píng)估師： 宋恩杰

資產(chǎn)評(píng)估師： 趙玉玲

北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司 2020年5月18日

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件

附件一：有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為文件

1. 中國(guó)中鋼集團(tuán)有限公司《關(guān)于同意中鋼設(shè)備參與所屬佰能電氣與東土科技重組事項(xiàng)立項(xiàng)批復(fù)》（中鋼集團(tuán)企函[2020]77號(hào)，2020年3月30日）；

2. 《北京金隅集團(tuán)股份有限公司關(guān)于將北京大成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司持有的北京佰能電氣技術(shù)有限公司20.63%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給北京東土科技股份有限公司的通知》（金隅集團(tuán)[2020]36號(hào)，2020年1月21日）

附件二：被評(píng)估單位專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告（2018年度及基準(zhǔn)日審計(jì)報(bào)告正文及所附財(cái)務(wù)報(bào)表）

附件三：委托人、被評(píng)估單位法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

附件四：委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人的承諾函

附件五：簽名資產(chǎn)評(píng)估師的承諾函

附件六：資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)備案文件或者資格證明文件

附件七：資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本

附件八：簽名資產(chǎn)評(píng)估師資格證明文件

附件九：資產(chǎn)評(píng)估委托合同

附件十：資產(chǎn)賬面價(jià)值與評(píng)估結(jié)論存在較大差異的說(shuō)明

（第二冊(cè)）

附件十一：評(píng)估對(duì)象涉及的主要權(quán)屬證明資料

1. 房屋所有權(quán)證

2. 國(guó)有土地使用權(quán)證

3. 機(jī)動(dòng)車輛行駛證

下屬長(zhǎng)期投資單位其他相關(guān)資料復(fù)印件

（一）整體評(píng)估單位其他相關(guān)資料

1.柳州市佰能能源科技有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照，主要權(quán)屬證明文件資料，2018年及基準(zhǔn)日經(jīng)審計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)表；

（第三冊(cè)）

2.北京佰能星空科技有限公司及其下屬子公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照，主要權(quán)屬證明文件資料，2018年及基準(zhǔn)日經(jīng)審計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)表；

3.北京佰能藍(lán)天科技股份有限公司及其下屬子公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照，主要權(quán)屬證明文件資料，2018年及基準(zhǔn)日經(jīng)審計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)表；

4.西藏盈信信息科技有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照，主要權(quán)屬證明文件資料，2018年及基準(zhǔn)日經(jīng)審計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)表；

5.北京佰能盈天科技有限公司及其下屬子公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照，主要權(quán)屬證明文件資料，2018年及基準(zhǔn)日經(jīng)審計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)表；

（二）非整體評(píng)估單位其他相關(guān)資料

1. 北京國(guó)冶銳誠(chéng)工程技術(shù)有限公司公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照，評(píng)估基準(zhǔn)日審計(jì)報(bào)告正文及所附財(cái)務(wù)報(bào)表；

2. 中鋼招標(biāo)有限責(zé)任公司公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照，評(píng)估基準(zhǔn)日審計(jì)報(bào)告正文及所附財(cái)務(wù)報(bào)表，股東會(huì)決議、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議；

3. 北京金時(shí)佰德技術(shù)有限公司公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照，評(píng)估基準(zhǔn)日審計(jì)報(bào)告正文及所附財(cái)務(wù)報(bào)表；

4. 上海寶能信息科技有限公司公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照，評(píng)估基準(zhǔn)日審計(jì)報(bào)告正文及所附財(cái)務(wù)報(bào)表；

5. 中鋼集團(tuán)金信咨詢有限責(zé)任公司評(píng)估基準(zhǔn)日審計(jì)報(bào)告正文及所附財(cái)務(wù)報(bào)表，股東會(huì)決議、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議；

6. 北京安科特智能科技有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照，評(píng)估基準(zhǔn)日審計(jì)報(bào)告正文及所附財(cái)務(wù)報(bào)表；

7. 北京石創(chuàng)同盛融資擔(dān)保有限公司公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照，評(píng)估基準(zhǔn)日審計(jì)報(bào)告正文及所附財(cái)務(wù)報(bào)表；

資產(chǎn)評(píng)估師承諾函

北京東土科技股份有限公司、中鋼設(shè)備有限公司、北京大成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司：

受貴公司委托，我們對(duì)北京東土科技股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購(gòu)買資產(chǎn)涉及的北京佰能電氣技術(shù)有限公司股東全部權(quán)益，以2019年12月31日為基準(zhǔn)日進(jìn)行了評(píng)估，形成了資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。在本報(bào)告中披露的假設(shè)條件成立的前提下，我們承諾如下：

1.具備相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格。

2.評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與資產(chǎn)評(píng)估委托合同的約定一致。

3.對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及的資產(chǎn)進(jìn)行了必要的核實(shí)。

4.根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和相關(guān)評(píng)估規(guī)范選用了評(píng)估方法。

5.充分考慮了影響評(píng)估價(jià)值的因素。

6.評(píng)估結(jié)論合理。

7.評(píng)估工作未受到干預(yù)并獨(dú)立進(jìn)行。

資產(chǎn)評(píng)估師：宋恩杰

資產(chǎn)評(píng)估師：趙玉玲

2020年5月18日

資產(chǎn)賬面價(jià)值與評(píng)估結(jié)論存在較大差異的說(shuō)明

北京東土科技股份有限公司、中鋼設(shè)備有限公司、北京大成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司：

本次采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法對(duì)評(píng)估對(duì)象（其中母公司作為管理平臺(tái)采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法）進(jìn)行了評(píng)估，最終評(píng)估結(jié)論為北京佰能電氣技術(shù)有限公司的股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估結(jié)果為161,316.74萬(wàn)元，與評(píng)估對(duì)象賬面價(jià)值相對(duì)評(píng)估增值113,343.23萬(wàn)元，增值率為236.26 %，造成評(píng)估增值的主要原因如下：

1. 積極開(kāi)展新一代信息技術(shù)與制造裝備融合的集成創(chuàng)新和工程應(yīng)用業(yè)務(wù)，堅(jiān)持政產(chǎn)學(xué)研用聯(lián)合攻關(guān)，開(kāi)發(fā)智能產(chǎn)品和自主可控的智能裝置并實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化。依托優(yōu)勢(shì)企業(yè)，緊扣關(guān)鍵工序的智能化、關(guān)鍵崗位應(yīng)用智能機(jī)器人替代、生產(chǎn)過(guò)程智能優(yōu)化控制，建設(shè)重點(diǎn)領(lǐng)域的智能化工廠及數(shù)字化車間，搭建智能制造網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)平臺(tái)。目前，已自主研發(fā)出余熱發(fā)電及優(yōu)化控制專家系統(tǒng)、無(wú)人行車及庫(kù)管智能控制系統(tǒng)、焦?fàn)t爐頂溫度測(cè)量機(jī)器人、焦化智能工廠信息控制系統(tǒng)等智能化工廠解決方案，具有國(guó)內(nèi)技術(shù)領(lǐng)先水平，并已成功應(yīng)用于實(shí)際項(xiàng)目，幫助用戶解決局部工藝區(qū)域的智能化、無(wú)人化需求，為構(gòu)建全廠智能化、信息化的智能制造、工業(yè)4.0生產(chǎn)模式提供創(chuàng)新動(dòng)力。

2. 在煙氣脫硫、煤氣脫硫、脫硝、除塵、污水處理、垃圾滲濾液處理、資源循環(huán)利用等方面取得了突破性進(jìn)展，總承包的全國(guó)最大的燒結(jié)機(jī)氨法脫硫項(xiàng)目已經(jīng)運(yùn)行多年，其中包括多項(xiàng)技術(shù)創(chuàng)新，獲得了良好的效果，積累了豐富的工程經(jīng)驗(yàn)。公司在鋼鐵、冶金、建材、化工、城市建設(shè)等領(lǐng)域進(jìn)行了大量的基礎(chǔ)研究和工程實(shí)踐，在工業(yè)余熱余壓利用、工廠廢氣處理、電機(jī)節(jié)能、照明節(jié)能等方面取得了豐碩的成果，在完成水泥回轉(zhuǎn)窯余熱發(fā)電、玻璃爐窯余熱發(fā)電、干熄焦發(fā)電、飽和蒸汽余熱發(fā)電、燒結(jié)環(huán)冷機(jī)余熱發(fā)電、燒結(jié)大煙道余熱利用、礦熱爐余熱發(fā)電、焦?fàn)t余熱利用、生物質(zhì)發(fā)電、垃圾發(fā)電等工程項(xiàng)目中，擁有自己的專有技術(shù)，形成了核心競(jìng)爭(zhēng)力。

上述情況體現(xiàn)了佰能電氣在行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的技術(shù)水平，以及佰能電氣的管理水平、質(zhì)量保證、售后服務(wù)、銷售渠道等在財(cái)務(wù)賬面上無(wú)法體現(xiàn)的無(wú)形資產(chǎn)，本次通過(guò)收益法評(píng)估佰能電氣子公司股權(quán)在評(píng)估值中得以體現(xiàn)，是本次評(píng)估增值的主要原因。

本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制

北京東土科技股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購(gòu)買資產(chǎn)

涉及的北京佰能電氣技術(shù)有限公司股權(quán)評(píng)估項(xiàng)目

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

中同華評(píng)報(bào)字（2020）第010231 號(hào)

共1冊(cè) 第1冊(cè)

（明細(xì)表）

日期：2020年5月18日地址：北京市豐臺(tái)區(qū)麗澤路16號(hào)院北京匯亞大廈28層郵編：100073 電話：010-68090001 傳真：010-68090099