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聯(lián)合研究

6月16日，首批四單擴募項目在滬深交易所上市，標志中國公募REITs市場首次擴募平穩(wěn)落地。我們嘗試通過梳理近一年的擴募之旅，對于擴募發(fā)行流程、項目基本情況以及二級市場影響做出總結(jié)和反思。

歷時一年有余，中國REITs市場首次擴募成功落地。回顧本次擴募歷程，我們認為擴募流程已較為明晰，主要涉及（1）基金管理人內(nèi)部決策；（2）發(fā)改委申報推薦；（3）證監(jiān)會準予注冊；（4）交易所審核；（5）基金持有人大會通過；（6）擴募發(fā)售等環(huán)節(jié)；時間節(jié)奏則略慢于市場預期，其中資產(chǎn)審核環(huán)節(jié)最為耗時。

擴募資產(chǎn)總體質(zhì)地優(yōu)良，但擴募發(fā)行未延續(xù)首發(fā)認購熱情。在本輪擴募中，張江REIT、REIT以及蛇口REIT擴募資產(chǎn)分別為張潤大廈、世紀物流園項目以及光明科技園加速器二期，均位于存量項目周邊核心區(qū)域；普洛斯REIT擴募資產(chǎn)包含3處物流園，分別位于山東青島、廣東江門與重慶市，區(qū)位出現(xiàn)邊際下沉。擴募資產(chǎn)價值評估方法及參數(shù)設定與存量資產(chǎn)相若。本次擴募總計募集50.64億元，四單項目單份額定價平均為基準日前20日均價的0.91倍，且原始權(quán)益人及戰(zhàn)配認購較高，平均達41.2%，我們認為擴募發(fā)行認購熱情邊際下降或受到二級市場近期情緒趨弱影響。

二級市場在本次擴募過程中僅在部分重要節(jié)點對擴募增量信息交易活躍，擴募提質(zhì)增效效果尚待市場檢驗。由于我國REITs市場發(fā)展仍處于試點階段，本次擴募流程相對海外更長，過程中市場除擴募事件外也受到了多重其他外部因素的影響，二級市場對于擴募主題僅在“擴募指引”出臺、首批擴募方案發(fā)布、擴募招募書草案（含定價機制）發(fā)布以及擴募發(fā)行情況報告這4個節(jié)點前后反饋相對強烈，其中第一個節(jié)點后量價齊升，其他三個節(jié)點后市場邊際走弱。另外，我們統(tǒng)計本次四單擴募項目在擴募期間總回報未能全部跑贏市場基準，擴募對各REITs的估值提振或仍需著眼注入擴募資產(chǎn)后，REITs運營和分派能力的實際提升。

擴募是REITs市場實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的重要制度基礎。往前看，我們認為1）擴募提速或可進一步推動市場擴容；2）管理人應把握發(fā)行窗口，實施適時擴募；3）鼓勵管理人采用不同擴募形式，維持穩(wěn)健的投資者結(jié)構(gòu)；4）擴募回收資金使用限制如若放松，或可為REITs市場引入更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

后續(xù)市場擴募推進速度不及預期；擴募制度優(yōu)化不及預期。

中國公募REITs首次擴募回顧

擴募節(jié)奏與規(guī)則

自2022年4月15日滬深交易所發(fā)布《公開募集基礎設施證券投資基金業(yè)務指引第3號-新購入基礎設施項目（試行）》[1]征求意見稿，至2023年6月16日首批四單擴募項目成功上市，在市場各方的努力推動下，歷時一年有余，我們認為中國公募REITs已完成擴募機制初步建設，邁出市場可持續(xù)發(fā)展的重要一步。

擴募節(jié)奏：在摸索中前行

歷時一年有余，REITs首次擴募成功落地。回顧本次擴募全過程，我們認為擴募流程較為明晰，時間節(jié)奏則略慢于市場預期，與首次發(fā)行用時基本無異。現(xiàn)階段，新購入基礎設施資產(chǎn)流程主要涉及（1）基金管理人內(nèi)部決策；（2）發(fā)改委申報推薦；（3）證監(jiān)會準予注冊；（4）交易所審核；（5）基金持有人大會通過；（6）擴募發(fā)售等環(huán)節(jié)。實操而言，資產(chǎn)端審核（包括合規(guī)性、估值等）是目前最為耗時的環(huán)節(jié)。

圖表1：公募REITs新購入資產(chǎn)流程

資料來源：滬深交易所，國家發(fā)改委，研究部

圖表2：首次擴募重要事件時間線

資料來源：滬深交易所，REITs公告，中金公司研究部

擴募規(guī)則：審慎為綱，持有人利益優(yōu)先

《新購入基礎設施項目（試行）》（下文簡稱“指引”）對新購入項目的條件、實施程序安排、信息披露、停復盤要求及擴募發(fā)售等關(guān)鍵事項均做出了全面要求。我們認為現(xiàn)行指引要求是全面且嚴格的，充分考慮了REITs仍處于試點初期這一現(xiàn)實狀況以及保護投資者利益的初衷。特別的，我們列示重要規(guī)則如下：

? 新購入資產(chǎn)原則和條件：指引規(guī)定擬購入的基礎設施項目原則上與基礎設施基金當前持有項目為同一類型，且有利于基礎設施基金形成或保持良好的基礎設施項目投資組合，不損害持有人合法利益。同時，擬購入基礎設施項目若涉及到持有人結(jié)構(gòu)或主要參與機構(gòu)發(fā)生變化，相關(guān)變化不應對基金治理以及當前持有項目運營產(chǎn)生不利影響。

? 基礎設施基金要求：指引提出申請新購入基礎設施項目的基礎設施基金上市之日至提交基金變更注冊申請之日原則上應滿12個月，且運營業(yè)績良好，治理結(jié)構(gòu)健全。

? 擬購入基礎設施項目要求和資金來源：根據(jù)指引，擬購入基礎設施項目的標準和要求應與首發(fā)一致（證監(jiān)會認定的情形除外）?；鸸芾砣藨斪裱蓊~持有人利益優(yōu)先原則，合理確定資產(chǎn)交易價格，不存在損害基金持有人合法權(quán)益的情形。在資金來源方面，指引規(guī)定基礎設施基金擬購入項目，可以單獨或同時留存資金、對外借款或擴募資金等作為資金來源。

? 擴募發(fā)售方式多樣：擴募發(fā)售方式可以分為向不定對象發(fā)售（不定向擴募，包括向原持有人配售和公開擴募），以及向特定對象發(fā)售（定向擴募）。

? 定向擴募：1）發(fā)售對象不超過35名；2）發(fā)售價格不低于定價基準日前20個交易日基礎設施基金交易均價的90%；3）以競價方式確定發(fā)售價格和發(fā)售對象，且遵循價格優(yōu)先、認購金額優(yōu)先、認購時間優(yōu)先原則進行配售；4）鎖定期：擴募項目的原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方需參與戰(zhàn)略配售不低于發(fā)售數(shù)量的20%，且20%部分鎖定期自上市之日起不少于60個月，超過20%部分不少于36個月（與首發(fā)要求一致）。持有份額超過20%的第一大持有人或擴募引入的戰(zhàn)略配售者鎖定期為18個月。其他擴募投資者鎖定期為6個月。

首批擴募項目發(fā)行情況概覽

首批四單擴募項目中金普洛斯REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、紅土鹽田港REIT和博時蛇口產(chǎn)園REIT均為產(chǎn)權(quán)類REITs，采用定向擴募形式。我們將從擴募資產(chǎn)基本面、資產(chǎn)估值以及擴募發(fā)售結(jié)果三方面對于首批四單項目進行簡要評估。

擴募資產(chǎn)總體質(zhì)地優(yōu)良，部分項目經(jīng)營出現(xiàn)突發(fā)情況

擴募資產(chǎn)區(qū)位與存量資產(chǎn)相若，部分物業(yè)出現(xiàn)區(qū)位下沉。首批擴募項目存量（擴募前）資產(chǎn)組合主要位于我國一線城市及其周邊，區(qū)位優(yōu)勢明顯。在本輪擴募中，張江REIT、鹽田港REIT以及蛇口REIT擴募資產(chǎn)分別為張潤大廈、世紀物流園項目以及光明科技園加速器二期，均位于存量項目周邊核心區(qū)域；普洛斯REIT擴募資產(chǎn)包含3處物流園，分別位于山東青島、廣東江門與重慶市，區(qū)位出現(xiàn)邊際下沉。

圖表3：首批擴募項目存量資產(chǎn)與擴募資產(chǎn)區(qū)位對比

注：藍圈代表存量資產(chǎn)，紅圈代表擴募資產(chǎn) 資料來源：REITs擴募招募書，中金公司研究部

除部分物業(yè)出現(xiàn)突發(fā)經(jīng)營情況，其余資產(chǎn)運營均較為穩(wěn)定。

? 中金普洛斯REIT擴募資產(chǎn)運營仍有提升空間：截至2022年末，普洛斯REIT新購入的3處物業(yè)平均出租率為86.33%，平均租金水平為25.80元/平方米/月，均低于擴募前資產(chǎn)包同期平均水平，但過去三年整體呈逐步改善趨勢。

? 華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT積極應對張潤大廈突發(fā)事件：張江REIT本次擴募資產(chǎn)張潤大廈為張江體系內(nèi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，與存量資產(chǎn)張江光大園同位于上海浦東新區(qū)張江集成電路產(chǎn)業(yè)園核心區(qū)域，物業(yè)運營年限較短（2018年7月開始運營），歷史出租率與租金平均水平均處于區(qū)域內(nèi)較高水平，但租戶集中度較高（截至2022年末，前十大租戶占比高達96.76%）。根據(jù)張江REIT公告顯示，張潤大廈第一大租戶OPPO旗下哲庫科技于2023年5月16日向張江集團發(fā)出說明函，確認哲庫科技股東會于5月12日正式做出解散并清算哲庫科技及其下屬公司決定，并將于后續(xù)從張潤大廈完全搬出，后續(xù)不會有進一步租賃需求。由于哲庫科技為張潤大廈重要現(xiàn)金流提供方之一（截至2023年5月13日，哲庫科技在張潤大廈的實際租賃面積為19,314.31平方米，占總可租賃面積的45.97%），其退租對于張潤大廈經(jīng)營將產(chǎn)生重大影響，出于保護投資人利益，原始權(quán)益人與基金管理人就本次事件提出緩釋措施，具體包括按照合同約定扣留租賃保證金（1,096萬元）以及因提前退租導致的原租賃合同租金損失差額（如有）由原始權(quán)益人承擔。

? 紅土鹽田港REIT擴募資產(chǎn)運營狀況與存量資產(chǎn)相當。鹽田港REIT擴募資產(chǎn)為世紀物流園項目，其單一租戶為鹽田港物流全資子公司，深圳市通捷利物流有限公司，整體運營穩(wěn)健，截至2022年末，出租率維持在100%，租金水平與存量資產(chǎn)相若。該資產(chǎn)為原始權(quán)益人關(guān)聯(lián)公司承租，且租約較長（當前租約至2027年5月31日到期）。

? 博時蛇口產(chǎn)園REIT擴募資產(chǎn)出租率較高。蛇口REIT擴募資產(chǎn)為光明科技園加速器二期，租戶主要來自于高端制造業(yè)、生物產(chǎn)業(yè)、新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)及創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務；整體運營穩(wěn)健，過去三年（2020-2022）出租率均在90%以上，好于存量資產(chǎn)，但租金水平較低，截至2022年末，擴募資產(chǎn)租金水平為58元/平方米/月。

圖表4：擴募資產(chǎn)與存量資產(chǎn)經(jīng)營情況對比

資料來源：REITs招募書，REITs年報，中金公司研究部

擴募資產(chǎn)估值細節(jié)與存量資產(chǎn)相若

擴募資產(chǎn)評估方法及參數(shù)設定與存量資產(chǎn)相若。與存量資產(chǎn)估值計量方式一致，本次四單擴募項目均采用收益法估值，通過對于資產(chǎn)未來預測的運營凈收益折現(xiàn)后得到當期公允評估價值?；谏鲜鲈u估邏輯，出租率、租金增速以及折現(xiàn)率是影響估值的核心變量，前者反映項目經(jīng)營基本面預期，而后者則是由無風險利率和風險溢價構(gòu)成。

? 出租率和租金增速：蛇口REIT與張江REIT兩單產(chǎn)業(yè)園REITs擴募資產(chǎn)出租率與租金增速假設較存量資產(chǎn)預期更為樂觀；普洛斯REIT擴募資產(chǎn)出租率仍處于爬坡期，項目間預期分化，租金增速假設較存量資產(chǎn)有所下調(diào)；鹽田港REIT擴募資產(chǎn)出租率及租金增速假設較為飽滿?？紤]到當前宏觀經(jīng)濟仍處于弱復蘇階段，且未來區(qū)域內(nèi)同品類資產(chǎn)競爭，從審慎角度出發(fā)，我們認為投資人或可結(jié)合后續(xù)資產(chǎn)實際運營情況，對于長期出租率和租金增速假設做出合理調(diào)整。

? 折現(xiàn)率：普洛斯REIT、鹽田港REIT、蛇口REIT和張江REIT折現(xiàn)假設分別為8%-8.75%、7%、6.25%和6%，除普洛斯REIT由于資產(chǎn)區(qū)域下沉，折現(xiàn)率有所調(diào)升外，其余三單REITs與存量資產(chǎn)估值折現(xiàn)率差異不大。

圖表5：擴募資產(chǎn)與存量資產(chǎn)估值假設對比

注：存量資產(chǎn)估值假設均取自REITs招募書 資料來源：REITs招募書，REITs擴募招募書，中金公司研究部

首批擴募項目發(fā)行結(jié)果

受二級市場情緒趨弱影響，擴募發(fā)行未延續(xù)首發(fā)認購熱情。本次擴募最終募集總金額達50.64億元，擴募發(fā)行份額總計15.74億份；其中普洛斯REIT總計募集18.53億元（較擴募資產(chǎn)評估值溢價18%），鹽田港REIT總計募集4.15億元（較擴募資產(chǎn)評估值溢價12%），蛇口REIT總計募集12.44億元（較擴募資產(chǎn)評估值溢價6%），張江REIT總計募集15.53億元（較擴募資產(chǎn)評估值溢價5%）。擴募發(fā)行定價方面，上述四單項目最終發(fā)行定價為4.23元/份，2.70元/份，2.39元/份和3.37元/份，分別對應各自基準日（5月24-25日）前20日均價的0.9、0.94、0.9和0.9倍?？傮w上，本次擴募發(fā)行未能延續(xù)項目首發(fā)認購熱情，我們認為今年以來二級市場的持續(xù)下跌（截至各定價基準日，普洛斯REIT、鹽田港REIT、蛇口REIT與張江REIT本年度復權(quán)后價格跌幅分別達到11.4%、6.4%、11.0%和3.2%），使得投資者預期趨弱，影響其參與擴募的決策。

定向擴募參與對象均不足35家，且原始權(quán)益人（或其同一控制下關(guān)聯(lián)方）及戰(zhàn)配認購比例較高。我們統(tǒng)計普洛斯REIT、鹽田港REIT、蛇口REIT及張江REIT首次擴募參與對象（含原始權(quán)益人或同一控制下關(guān)聯(lián)方）數(shù)目分別為17、19、23和18，均未達到35家，參與對象資金類型與存量投資機構(gòu)相若，除原始權(quán)益人外，主要為保險資管系、券商系和產(chǎn)業(yè)資本系等。上述四單擴募項目原始權(quán)益人或其同一關(guān)聯(lián)方認購比例分別達到20%、51%、32%和35%，若包含新引入戰(zhàn)配機構(gòu)，總計認購比例則達到20%、76%、34%和35%。

擴募完成后，大部分擴募項目單位可供分配（DPU）得到提升。根據(jù)管理人披露公告，擴募完成后，普洛斯REIT、鹽田港REIT、蛇口REIT及張江REIT2023年管理人預測單位可供分配分別由擴募前0.174元/份、0.104元/份、0.096元/份和0.120元/份變動為0.178元/份、0.103元/份、0.102元/份和0.130元/份，變動幅度分別為2.1%、-1.0%、6.5%和8.4%。整體上，我們認為擴募可帶來DPU提升，但幅度上受到擴募規(guī)模、單份額定價、擴募份額以及項目自身經(jīng)營預期等因素影響。

圖表6：首批擴募項目募集結(jié)果

資料來源：Wind，REITs擴募發(fā)售情況報告書，中金公司研究部

圖表7：首批四單擴募項目不同類型機構(gòu)參與占比

資料來源：REITs擴募發(fā)售情況報告書，中金公司研究部

圖表8：擴募前后DPU變動

資料來源：REITs擴募招募書、REITs擴募發(fā)售情況報告書、中金公司研究部

擴募對于二級市場的影響分析

試點階段，我國REITs擴募周期較海外更長，二級市場可能僅對擴募過程中的重要信息進行交易。基于審慎以及實踐探索需要，現(xiàn)階段我國REITs擴募全流程時間跨度較長，擴募期間二級市場可能僅在重要節(jié)點對重要增量信息進行交易，兩個節(jié)點間的市場走勢則更多受到其他因素的影響。

測試多個時間節(jié)點后，我們選取二級市場反饋相對較強的交易所“擴募指引”試行版出臺、首批擴募項目發(fā)布擬新購入資產(chǎn)公告、召開持有人大會公告，以及擴募并新購入基礎設施項目發(fā)行情況報告書發(fā)布四個重要擴募節(jié)點作為觀測窗口，以節(jié)點前后3個交易日的成交價量變化以及情緒指標試圖刻畫首次擴募事件對于市場及相關(guān)項目的影響。

? 節(jié)點一（2022年5月31日，交易所“擴募指引”試行版出臺）：經(jīng)過前期研究與征求意見稿的探索，上交所、深交所于2022年5月31日正式發(fā)布《公開募集基礎設施證券投資基金業(yè)務指引第3號—新購入基礎設施項目（試行）》，我們認為投資者或基于擴募對REITs市值規(guī)模、資產(chǎn)組合、單位分紅的利好預期進行了交易，在具體擴募REITs未知情形下，二級市場整體在6月初放量上漲，情緒偏暖，開啟了一輪普漲行情；

? 節(jié)點二（2022年9月28日，首批擴募項目發(fā)布擬新購入資產(chǎn)公告）：上述行情持續(xù)至9月28日首批擴募項目的產(chǎn)品變更草案、產(chǎn)品擴募方案發(fā)布，之后市場有所回調(diào)，我們認為背后原因一方面首輪擴募項目數(shù)量相對有限；另一方面，根據(jù)擴募方案的披露，部分擴募項目出現(xiàn)擬新購入資產(chǎn)區(qū)位較首發(fā)時邊際下沉、擴募資產(chǎn)規(guī)模不及預期等現(xiàn)象，市場情緒有所降溫；

? 節(jié)點三（2023年4月18日，召開持有人大會并披露含定價機制的擴募招募說明書草案）：2022年9月底至2023年4月，我國REITs市場經(jīng)歷了理財贖回沖擊、“小陽春”反彈等階段，呈盤整態(tài)勢，期間擴募項目經(jīng)歷了收到交易所反饋意見、提交反饋意見答復、獲得監(jiān)管機構(gòu)無異議函等事件，但由于投資者更為關(guān)心的擴募份額的定價機制未定，二級市場待到2023年4月18日擴募項目召開持有人大會并披露含定價機制的擴募招募說明書后才有一輪新的較為顯著的反饋；

? 節(jié)點四（2023年6月3日，擴募并新購入基礎設施項目發(fā)行情況報告書）：擴募發(fā)行情況報告書中披露了本次擴募的發(fā)售份額、價格及投資者參與情況，受到外部負面事件的影響，4單擴募項目中除紅土鹽田港REIT外最后均以底價（定價基準日前20個交易日的90%）發(fā)售，而紅土鹽田港REIT由于增發(fā)份額過多使得2023年預期單位份額可供分配金額略有下降。此次擴募發(fā)售前市場處于陰跌狀態(tài)，我們認為擴募的最終定價一方面或令未參與擴募發(fā)售的觀望投資者認為已參與擴募的投資者對當前市場要求的安全邊際較高，另一方面也可能引發(fā)擴募投資人進行成本置換交易（即持有低成本擴募份額并拋售高成本原始份額），使得6月3日之后市場延續(xù)下跌態(tài)勢，市場情緒偏弱。

圖表9：擴募重要節(jié)點前后市場走勢

注：以2022年3月1日收盤價為基期，基數(shù)為100 資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表10：擴募重要節(jié)點前后漲跌幅

注：1）情緒指數(shù)為漲跌點數(shù)，其他標的均為漲跌百分比幅度；2）4只擴募REITs和其他產(chǎn)權(quán)REITs漲跌均為平均漲跌幅

資料來源：Wind，中金公司研究部

四單擴募項目在擴募期間總回報未全部跑贏市場基準，擴募對各REITs的估值提振或仍需著眼注入擴募資產(chǎn)后，REITs運營和分派能力的實際提升。我們統(tǒng)計項目首次擴募公告日（2022年9月28日）至擴募份額上市日（2023年6月16日），華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、中金普洛斯REIT、博時REIT以及紅土鹽田港REIT以復權(quán)價格計算總回報分別為-19.3%、-23.8%、-24.1%和-22.0%，其中僅華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT的跌幅略小于C-REITs總回報指數(shù)的跌幅，僅華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT和紅土鹽田港REIT的跌幅略小于產(chǎn)權(quán)REITs總回報指數(shù)的跌幅，我們認為擴募項目二級市場表現(xiàn)不及預期一方面是由于早期的擴募預期交易推高了項目估值后使得實際擴募過程中較難有亮眼表現(xiàn)，另一方面也受到了在較長的擴募流程中基本面、流動性等方面的負面事件影響。長遠來看，我們認為REITs良性擴募作為外生增長的主要方式，有利于REITs優(yōu)化資產(chǎn)組合、形成規(guī)模效應，海外經(jīng)驗來看，擴募能力和資產(chǎn)運營能力較強的REITs估值中樞也相對更高。

圖表11：擴募期間（2022年9月28日至2023年6月16日），部分項目未跑贏市場基準

注：擴募REITs的漲跌幅以后復權(quán)價格計算 資料來源：Wind，中金公司研究部

反思與建議

擴募提速或是進一步推動市場擴容的必由之路。較之海外成熟REITs市場擴募實踐，我國首次擴募周期相對較長，誠然，我們認為這符合我國REITs市場處于試點階段、相關(guān)制度仍在持續(xù)建立的階段性特征。往前看，我們呼吁應進一步加快擴募進度，更好推動后續(xù)市場擴容發(fā)展?？紤]到目前擴募各環(huán)節(jié)占用的時間，我們建議潛在擴募資產(chǎn)原始權(quán)益人應提前根據(jù)相關(guān)資產(chǎn)準入要求，對資產(chǎn)合規(guī)性進行自審，針對性查漏補缺，減少擴募流程中的資產(chǎn)審查時間占用。若擴募提速，我們認為有望對于REITs市場帶來以下增益：1）降低擴募期內(nèi)外部環(huán)境不確定性對于擴募的影響，有利于擴募按原方案執(zhí)行發(fā)行；2）降低擴募參與機構(gòu)時間占用，有利于金融資源高效利用；3）提升資產(chǎn)評估時效性，二級市場反饋更為及時有效。

管理人應把握發(fā)行窗口，實施適時擴募。本次擴募恰逢在市場整體下行期間，我們認為在該時期擴募難度較平穩(wěn)時期更為不易。與權(quán)益市場增發(fā)類似，我們認為REITs擴募也應當選取合適的發(fā)行窗口，充分保證擴募的有效性以及存量和擴募新進投資人的利益，避免股價大幅波動對于擴募的影響。此外，管理人把握發(fā)行窗口亦主動管理能力的體現(xiàn)，對于REITs可持續(xù)發(fā)展有重要意義。

鼓勵管理人采用不同擴募形式。首批四單擴募項目均采用定向擴募，我們認為有其背后審慎的考量。往前看，如若考慮發(fā)行靈活度以及實踐需要，我們建議管理人可采用不同擴募形式，從而更好地權(quán)衡投資人利益，維持穩(wěn)健的投資者結(jié)構(gòu)。

擴募回收資金使用限制如若放松，或可為REITs市場引入更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。以產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)為例，部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（例如物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園和部分消費基礎設施）均為私募基金持有，若能夠放松擴募回收資金使用限制（如允許使用大部分對于私募基金LP進行分配），打通私募基金與公募基金鏈接橋梁，或為REITs市場引入潛在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，同時亦能夠促進多層次REITs市場建設，促進中國特色REITs市場的可持續(xù)發(fā)展。

最后，道阻且長，但前途光明。擴募是REITs市場可持續(xù)發(fā)展的重要一環(huán)，作為市場參與主體，我們應充分重視其制度建設和執(zhí)行反饋，盡所能為完善擴募機制獻計獻策。誠然，中國REITs處于試點階段，各項制度的建立亦不是一蹴而就，而是在摸索和實踐中慢慢前行；首次擴募雖有坎坷，但最終仍平穩(wěn)落地，我們對于REITs市場仍抱有耐心和信心，我們相信在市場各方努力推動下，我國REITs終有望成為服務實體經(jīng)濟、實體資產(chǎn)的重要資產(chǎn)大類。

圖表12：中金普洛斯REIT擴募項目參與機構(gòu)明細

資料來源：REITs擴募發(fā)售情況報告書，中金公司研究部

圖表13：紅土鹽田港REIT擴募項目參與機構(gòu)明細

資料來源：REITs擴募發(fā)售情況報告書，中金公司研究部

圖表14：博時蛇口REIT擴募項目參與機構(gòu)明細

資料來源：REITs擴募發(fā)售情況報告書，中金公司研究部

圖表15：張江光大REIT擴募項目參與機構(gòu)明細

資料來源：REITs擴募發(fā)售情況報告書，中金公司研究部

[1]http://www.sse.com.cn/disclosure/announcement/general/c/c_20220415_5700978.shtml; http://www.szse.cn/aboutus/trends/news/t20220415_592415.html

本文摘自：2023年7月11日已經(jīng)發(fā)布的《中國公募REITs首次擴募回顧與反思》

裴佳敏 分析員 不動產(chǎn)與空間服務 SAC 執(zhí)證編號：S0080523050004 SFC CE Ref：BRY581

張星星 聯(lián)系人 固定收益 SAC 執(zhí)證編號：S0080122030064

譚欽元 聯(lián)系人 不動產(chǎn)與空間服務 SAC 執(zhí)證編號：S0080122030137

孫元祺 分析員 不動產(chǎn)與空間服務 SAC 執(zhí)證編號：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951